新华观察：产权酒店健康发展须规范化经营

近日，因不满酒店管理方擅自降低租金及恶劣态度，海南三亚市大卫传奇度假酒店的逾180名业主历时一年半，通过法律途径成功“炒掉”开发商，成为当地首家业主自营的“产权式酒店”。

在相当长的时间里，业主们经过艰苦努力，通过成立业委会、收购酒店管理公司、对酒店全面装修等步骤，最终顺利达成业主自营的目标，这得益于政府的支持，也得益于业主的齐心。

所谓“产权式酒店”，即开发商将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，投资者购买产权后，交给酒店管理公司统一经营，并收取一定比例的租赁回报，实现保值增值，通常每年自己还可以免费使用一定的天数。此类酒店起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区。

近年来，产权式酒店自引入我国后，在发展过程中不断出现各种纠纷和矛盾，如：租金不能如约支付、税费缴纳主体不清、经营方肆意压低回报率、酒店外公共场所经营收益纠纷、业主免费使用客房的权利不能保障等等问题。

国外发展较好的产权式酒店经营模式，在引入我国后为什么会出现以上诸多矛盾和纠纷呢？究其原因，主要在于行业经营规范化不够，存在着“三缺”：法律规范缺乏、委托者缺位、监管者缺失。法律规范缺乏表现在：产权式酒店经营模式存在着复杂的法律关系，主要有开发商与购买者的房屋买卖关系、购买者与酒店经营者的房屋租赁关系，而目前我国并未有专门的法律法规对产权式酒店的性质及所涉及的法律关系进行的清晰界定，也没有制定相应的行业规范合同范本；委托者缺位，主要是由于产权酒店房屋的购买者人数较多，且相互联系较少，相对于单一的开发商或经营者明显处于信息不对等的弱势地位，拥有产权的业主过于分散的特点使得其对于经营方的行为缺乏必要的监督，存在缺位现象；由于法律法规的缺乏，没有确定相应的政府部门对产权酒店经营进行管理和调节，单一业主一旦与经营方产生纠纷，无处申诉，维权较为困难。

尽管存在诸多问题，但产权式酒店作为一种新兴的经营模式，对诸如三亚等旅游城市旅游地产的发展有着重要作用。而促进行业规范化经营，是其减少矛盾纠纷、健康发展的必由之路。一是司法部门要清晰界定产权酒店的法律性质，确定相关利益方的法律关系，制定规范性的行业合同范本，明确投资人、开发商和经营方的权利和义务；二是在房屋销售时要强制成立业主委员会，业主委员会代表业主对经营者进行监督，可以看出，上述三亚业主委员会的成立对最终夺回经营权起了关键作用；三是明确相应的政府部门管理该行业，对经营中产生的纠纷进行调解。

市场经济首先是法治经济，规范化是市场经济的基本要义。三亚业主夺回酒店“经营权”自营的后续效果还有待继续观察，但无论是业主自营还是委托第三方经营，出台一系列系统性的配套措施，促进产权酒店行业规范化经营才是其健康发展的必由之路。（新华房产调查记者 范敏）