7大信号暗示危机 2014年楼市将大洗牌

　　耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为未来10年中国地产泡沫破裂的概率至少为99%，投资房产较多的应尽快脱手的言论日前受到广泛关注。

　　“已经快到崩溃边缘了。”杭州开发商这样说。

　　“非常不妙！”房产大鳄王石这样说。

　　你呢，还以为中国房地产市场会继续一路高歌吗？还打算把半辈子的积蓄搭进去等着捞钱吗？

　　相比于“楼市春天派”，陈志武“唱衰”观点似乎给楼市加了道“紧箍咒”。

　　中国房地产市场早已风险重重，以下便是7个暗示信号。

　　信号1：一季度成交量低迷

　　据搜狐证券报道，“下降”成为1―2月份中国商品房市场的关键词。根据统计局公布的数据，今年1―2月份商品房销售面积同比下降0.1%；商品房销售额下降3.7%。以上两数据双双负增长，系一年来首次出现。此外，2月份，中国房地产开发景气指数为96.91，比去年12月份回落了0.30点。

　　楼市的“冷”气也弥漫到了二手房市场。以北京为例，据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交8943套，与去年同期相比下降79.6%。2014年一季度，北京二手住宅共成交23156套，较去年第四季度下降30.1%，与去年同期相比下降七成左右。 图一图一

　　浙商证券研究报告显示，1―2月份房地产新开工面积累计同比下滑27.4%，创出历史最大降幅，新开工面积大幅下滑进一步影响房地产开发投资增速。

　　信号2：多地楼盘“打折甩卖”

　　2月18日，杭州德信北海公园公布每平米直降3000元/┫的消息，打响了杭州楼盘降价第一枪。在不到24小时之后，同区域内的天鸿香榭里也宣布降价，均价从17200元/┫降到13800元/┫，每平米直降6000元。21日，天鸿香榭里业主们冲进售楼处，拉起横幅，打砸沙盘，房闹持续了数日。

　　3月22日，秦皇岛市一名为“珠江道12号”的打出了“所售房源打六折”的标语。该楼盘原市场价在8000―9500元/┫，现在只需5000元左右/┫，价格直降40%。但非直接降价，而是开发商连续4年每年向购房人返还10%的购房款，总计达到总价的40%。即如果购房者全款购买一套总价200万元的房屋，需要先交全款，以后每年由开发商返还20万元，持续4年。

　　近日，号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓也推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元，调整后的均价，已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。炒房客认为，商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高，目前楼市政策难明的前景下，或成为价格跳水的“领头羊”。

　　信号3：信贷收紧

　　今年2月，兴业银行(601166)“暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”的公告反响巨大，一度被传为“银行暂停房贷”从而引发恐慌。尽管各大银行予以了澄清，但部分银行业务越来越少涉足房贷却是不争的事实，显示出银行对房贷相关业务风险的关注。

　　而银行收紧信贷更为楼市拉响了警报。根据CRIC研究机构调研显示，在22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5个-15个百分点，仅32%的城市维持基准利率。

　　原先维持基准利率的城市，沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05－1.1倍。信贷收紧相当于房价上涨，势必会进一步加重购房者的观望情绪，从而影响楼市供需格局。

　　信号4：库存高

　　4月3日，上海易居房地产研究院发布房地产市场研究报告。数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。

　　房地产高库存现象在三四线城市更为明显，今年两会期间，鄂尔多斯(600295)市长廉素坦言，还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。

　　信号5：房企资金链断裂

　　3月下旬，浙江奉化最大的房地产企业兴润置业破产，总负债超过35亿元。尽管该事件主要与部分“问题楼盘”有关，但在限购、限贷等紧缩式调控背景下，房地产融资和销售遭遇双重挤压。对三、四线城市房企而言，风险警示意味甚浓。

　　曾经的中国经济百强县陕西神木也遭遇了同样的困境。4月4日，媒体曝出陕西正和地产法人代表于去年6月暴病身亡，企业资金链断裂，在神木投资的楼盘已成“烂尾”，原先定价8000元/┫，现在卖4000/┫都没人要。

　　信号6：投资回报率远超国际警戒线

　　外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。

　　而北京房租下降更加剧了这种风险。链家地产市场研究部报告显示，今年一季度北京房租平均累计涨幅为-0.60%，系近5年同期首次出现负增长。3月份平均租金为59元/平方米，环比下降0.6个百分点，同比上涨4.6个百分点。一季度平均租金为59.1元/平方米，较去年四季度上涨1.4个百分点，与去年同期相比上涨5.5个百分点，均处于近年较低水平。

　　信号7：大佬看空

　　2014年以来，看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷，其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：王健林表示，对今年楼市“并不乐观”。

　　万科董事会主席王石接受媒体采访时表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大。王石说今年“形势不妙”。

　　任志强则表示，“不要对2014年太抱希望”。

　　是泡沫就总有被戳破的一天，多个房产大佬的谨慎表态，与其说是对行业前景的看空，不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。

　　在4月8日博鳌论坛期间，陈志武表示，面对房地产市场泡沫隐忧，开发商可以考虑“转型”，未来这种情况会越来越普遍。

　　陈志武认为，现在有很多房企已开始在其他行业投资，比如PE基金等。他表示，还有一些房企着眼海外，把企业资金交给专业团队去打理，帮助其在中国及世界各个国家寻找不同的投资机会。

　　马光远：2014楼市或将洗牌 跑路破产都可能出现

　　CCTV2《央视财经评论》：房展会：“外”字头为何抢风头？

　　近来，一二线城市的价格涨势趋缓，而一些三四线城市有了向下的趋势。今天，北京春季房展会开幕，那么，这个号称楼市晴雨表的房展会上会显出怎样的苗头？现在的房价是会向下调整，还是会僵持？楼市又出现了哪些新变化？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　北京春季房展会拉开帷幕，外地楼盘、外国房子热闹登场。楼市风向标，标出哪些新内涵？热点城市房价涨势趋缓，未来楼市是冷，是暖？

　　今年的北京春季房展会，海外置业成为一个焦点，吸引了大量投资者和看房客的目光。海外项目占到了参展项目的半壁江山，有320个之多。海外地产延续了在春季房展会上，近几年的火热势头。

　　北京房展会看房者：离北京近一点儿的，东南亚的，飞机五、六个小时就到了，比如说菲律宾四个小时，马来西亚六个到六个半小时。第二，加拿大计划，对我特别的有吸引力，因为你签证一回，十年可以不用再签证了。