铜仁市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见

各区、县、自治县人民政府，铜仁高新区、大龙开发区管委会，市政府各工作部门：

为深入贯彻落实《中华人民共和国房地产管理法》和《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）等系列法律法规和文件精神，进一步加强对铜仁市房地产业的调控和管理，切实规范房地产开发秩序，积极解决当前住房供求结构性矛盾、房地产市场服务体系不健全和城镇总体“发展难、发展慢、品位低”等突出问题，充分发挥房地产业在推进城镇化进程中的重要作用，促进铜仁市房地产业持续健康发展，现提出如下意见：

一、充分认识房地产业持续健康发展的重要意义

城镇是创造财富的平台，也是房地产业持续健康发展的载体。经营城市就是经营财富，其最重要最直接最有效的方式就是经营房地产业。房地产业的持续健康发展，不仅有利于优化城市空间布局、激活闲置资产，还有利于促进群众增收、资产增值、财政增效，更有利于提升城市品位和形象。近年来，随着铜仁市城镇住房制度改革的不断深入，住房建设步伐明显加快，住房消费需求明显增加，居民住房条件得到明显改善，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高城镇居民生活水平发挥了重要作用。然而，铜仁市房地产市场仍处于培育壮大阶段，存在房地产市场服务体系不健全，房地产开发和交易行为不规范，对房地产市场的调控和监管功能缺失，住房供求矛盾突出，房地产价格和投资增幅不适应经济发展需求等系列问题，严重影响和制约铜仁市城市资源合理配置，产业集聚和人口聚集，弱化了加快城镇化发展的要素保障。房地产业关联度高、带动性强，当前已成为铜仁市促进经济发展的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，既是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的内在要求，又是扩大消费，拉动投资增长，促进地方经济快速健康发展的重要措施；既是发挥人力资源优势，扩大社会就业，带动产业发展的有效平台，又是创造和增加财富的重要途径。加快推进房地产业持续健康发展，对推进铜仁市城镇化战略实施，确保经济社会又好又快、更好更快发展具有十分重要的意义。

二、总体要求、基本原则和基本目标

（一）总体要求。围绕“加速发展、加快转型、推动跨越”主基调，按照“一轴两带、一核三星、一城四区九组团”的城市总体规划要求，坚持“统筹规划、合理布局、集约用地、完善功能”的原则，优化空间布局，改进开发模式，加快推进城镇化战略实施，进一步扩大实体经济和保障民生需求，完善公共服务配套，积极促进房地产业转型升级，实现全市房地产业的持续健康发展。

（二）基本原则。坚持组团布局，实现板块发展；强化市级统筹，优化发展模式；规范土地储备供给，中心城区严格实行熟地出让，确保政府收入；加强市场监管，提升建筑品质；强化市场调控，推进保障性安居工程建设；实行分类处理，妥善处理遗留问题；创新服务机制，完善管理措施。

（三）基本目标。按照“东限、西拓、南联、北延、中疏”的城市发展方向，将铜仁中心城区建设成为武陵山区120万人口的省际区域性中心城市和独具特色的山水园林城市、生态文化旅游城市和黔东门户城市。同时，按照“老城提升、新区提速、县有新区、镇有新街、村有新寨”的城乡统筹规划、建设和管理要求，进一步建立和完善房地产服务体系。

三、充分发挥规划引领作用

（一）加强规划统筹。以全市“规划一张图、建设一盘棋、管理一张网”为目标，以城乡规划为基础，促进城乡规划、土地利用规划、产业发展规划、人口发展规划、生态保护规划、民生保障规划“六规合一”。进一步优化规划职能，充分发挥城乡规划的龙头作用，加强城市战略发展研究，加快完成城市总体规划编制，开展城市控制性详细规划（以下简称“控规”）单元全覆盖，有序推进控规编制，努力实现近期建设区域性控规全覆盖。进一步深化各类专项规划和专题研究，完善城市功能布局，加强对房地产开发建设领域的规划引领。按照《铜仁市城市总体规划（2013―2030）》和控规单元规划，加大对中南门和东山片区历史文化街区等保护力度，实施城市功能提升工程和加强新老城区联动开发，积极拓展城市新区，实现“疏老城、建新城，新老城区协调健康发展”的目标。进一步研究房地产开发结构、建设规模、新老城区单地块或多地块连片联动开发模式，有效利用地下空间，明确今后五年城市住宅发展的阶段目标、阶段任务、重点工作以及发展时序，完善住房供应结构体系。进一步抓好住房建设规划与产业发展规划、人口发展规划、生态环境保护规划、民生保障规划的有机衔接，切实维护规划的连续性和权威性。

（二）加强精细化管理。制定和完善《铜仁市城市规划技术管理规定》等技术规范，编制《铜仁市城市风貌和色彩规划》等专项规划，把城市设计、节能环保、建筑色彩、城市景观、公共配套等要求贯穿房地产开发建设始终，抓好每一个工作环节，优化城市开发建设的顶层设计，进一步完善和配套城市公共交通、燃气、通讯、给排水、综合管网、垃圾处理、公共绿地以及医疗、教育、体育、文化、社区服务等公共基础设施，不断提升城市规划建设工作质量。

（三）加强住宅类房地产项目批建管理。对全市住宅类房地产项目（住宅面积比例大于50%）的，密度和容积率实行分类指导，必须严格按照已批准的控制性详细规划的强制性规定执行，原则上老城区密度不得突破40%，容积率不得突破3.5，老城区以外的其他区域建筑密度不得突破35%，容积率不得突破2.5（局部地区按照城市功能布局需设置超高层建筑的，须报市城规委审批）。铜仁市两城区住宅类房地产项目单宗用地原则上不得超过14公顷，其他县不得超过7公顷。用地面积在10公顷以上、建筑面积25万平方米以上的房地产开发住宅区建设项目，必须严格按照控制性详细规划的强制性要求，编制修建性详细规划并充分论证其功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响评价、抗震设防影响评价、环境影响评价后，按程序报批。

（四）加快旧城改造，推进新区建设。按照“循序渐进”的原则，划定旧城改造范围，明确容积率和建筑密度，提高老城改造项目技术规范要求，同步提高准入企业资质，要求具备二级以上房地产开发企业资质、且无不良记录和违规行为的企业，方能实施老城区改造项目，积极通过改造老城区，不断创造和增加新财富。要加强老城改造项目审批监管，原则上在划定的历史文化保护区域内和锦江河两岸沿线30米以内不再审批房地产开发项目；在2012年6月1日前审批的旧城改造（含棚户区、城中村）项目，截止2013年12月31日之前未实质性开工的，其修建性详细规划设计方案，必须报市城规委重新审批。要加快谢桥片区、灯塔工业园区、川硐教育园区、铜仁高新区等区域开发建设力度，推进“产城一体化”发展。市、区人民政府按照职责划分，加快基础设施建设，完善城市配套设施，为城区居民提供优美宜居的环境，引导老城区居民向新区转移，实现新区人口集聚和产业聚集。同时，加快城区城市综合体、教育园区、工业园区等项目建设，为新区建设提供基础保障。

（五）强化规划引领，实行规划、土地一支笔审批。重要地段、重要节点和重要区域的房地产开发项目在土地出让之前，应预先进行城市规划设计，应根据城市设计编制修建性详细规划，明确各项经济技术指标和开发时限，规划设计费用单列，不列入土地招标拍卖挂牌出让价款，但可作为土地招标拍卖挂牌出让的附加条件。开发商在建设过程中必须按照政府批准的规划设计方案和建设时限进行开发建设。确须改变原规划设计方案的，必须按调整规划程序办理；按期完不成土地开发建设任务的，剩余土地由政府收回或重新评估地价，由开发商补交增加部分的土地出让金。同时，严格实行“规划设计、土地出让”一支笔审批制度。

四、加强土地储备和供给

（一）强化用地统筹。按照“统一规划、统一收储、统一整治、统一出让、 统一交易平台、统一收缴、统一监管”的“七统一”的原则，对碧江区、万山区、铜仁高新区内经营性土地“征收、储备、整治、供应”全过程实行规范化管理，建立健全土地市场管理体制，切实增强政府调控土地市场的能力。

（二）创新土地收储机制。市人民政府土地矿权储备局负责统筹、协调、指导全市土地储备及储备土地一级开发整治工作。储备土地的一级开发整治，由市人民政府授权市土地矿权储备局通过单价招标方式确定市、区两级相关国有投资公司实施，积极鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整治，并获取相应收益。

（三）加强土地供应。严格执行年度土地供应计划，科学把握土地供应需求，合理确定土地出让数量和用地结构。对房地产开发项目实行“熟地出让”，按招标拍卖方式供应土地，严格按合同约定加强房地产用地批后监管。凡是取得土地使用权后，未按规定足额交纳土地出让金的开发项目，不允许办理立项、用地、规划、施工等相关手续，各区、县政府不得以招商引资为名与开发商签订经营性土地招商协议，不得通过先期开发投入换取土地使用权，不得通过变相返还土地出让金等方式给予开发商地价优惠。从发文之日起，在铜仁市城市规划区内的房地产开发项目，由市人民政府统筹。

（四）及时更新基准地价。两城区建立统一“土地级别和基准地价”体系，各县相应建立“城镇土地级别和基准地价”体系，市、区两级同步加强对土地市场动态监测监管。

五、提高房地产业发展质量和水平

（一）促进房地产转型升级。以铜仁高新区、灯塔工业园区、川硐教育园区和睿力国际、麒龙国际会展城等省级城市综合体建设为契机，围绕产城互动，积极鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、物流、工业、医疗、教育等产业有机结合，发展复合地产；积极调整供应结构，开发“设计合理、功能完善、质量可靠、设施配套、环境优美”的产品，满足不同收入家庭的住房需要；积极鼓励和支持“现房、全装修房”销售，不断提升房地产开发工作质量和水平。

（二）规范建筑市场秩序。进一步加强建筑市场监管，开展房地产建筑市场专项整治，落实建设单位责任，规范房地产工程承包行为，强化合同管理和施工现场管理措施。进一步完善设计、施工、监理、勘察等企业诚信体系建设，加强市场信息化管理，维护公平竞争、依法诚信的建筑市场秩序，充分保障建筑工程质量和安全，严厉各类打击拖欠农民工工资的行为，切实维护人民群众的合法权益。

（三）加快智慧城市建设。积极倡导、鼓励和推广绿色建筑及智慧城市建设，加大绿色建筑的推广和普及力度，以政府投资项目和大型公共建筑、城市综合体项目为突破口，加强思想引导和政策扶持，严格执行建筑节能相关规定，积极推广和应用新材料、新技术、新工艺、新设备，鼓励房地产企业开发节能环保的生态住宅，提升房地产品质，推进绿色建筑发展，促进建筑发展模式升级转型，建设绿色环保、生态宜居、智能化管理的现代山水园林城市。

（四）加强物业服务管理。按照“属地管地、分级负责”原则，制定《关于加强物业服务管理工作的意见》和《铜仁市住宅公共维修资金暂行管理办法》，明确市、区（县）物业服务管理主体和职责，加强政府对物业服务市场的管理和指导，建立市、区（县）、街道办事处、社区服务中心四级物业服务管理体系；建立由市、区（县）行业管理部门、街道办事处、社区服务中心、业主委员会、物管企业组成“五位一体”的管理机制；成立物业服务管理协会，充分发挥物业服务管理协会行业监管作用。同时，加大对老旧小区环境和配套设施改造提升力度，加大住宅公共维修基金归集力度，建立房屋应急维修机制，搭建物业管理企业诚信服务平台，不断提升物业管理服务水平。

六、加强房地产市场调控管理

（一）规范房地产项目备案制度。严格实行房地产开发项目备案制，按照属地管理原则，由各区(县)发改部门办理备案，跨区、县项目由市发改部门办理备案。

（二）积极推进保障性安居工程建设。全面落实保障性住房“进校园、进园区、进乡镇、进社区”的“四进”政策，加快推进已开工保障性住房建设，完善“水、电、路、气、讯”等配套设施。坚持保障性住房分配房源、分配过程、分配结果公开，确保分配环节公正透明。按照“政府主导、群众参与、异地滚动、区域平衡”等方式，加大对老城区非集中成片棚户区城中村的改造力度，在新批建的房地产开发项目中按总面积5-10%的比例配建保障房。生态移民建设工程应规划布局在乡镇，并与小城镇建设、美丽乡村建设相结合，积极改善居民的住房条件和居住环境，提升城镇形象。

（三）加强房地产市场监管。进一步强化商品房预售管理，建立市本级统一的商品房预售审批和预售资金监管平台，建立监管资金和风险准备金保障机制，逐步提高商品房预售资金监管比例，并纳入专户管理，全额监管。凡土地出让金未全额缴纳和未按规划设计条件建设的房地产开发项目，不予发放该项目的商品房预售许可证。完善房地产企业和投资人信用档案，建立企业信用等级制度，将企业信用评级与资质管理、项目管理有机结合，严格实行守信激励、失信惩戒 ，规范房地产市场秩序，严肃查处逃避监管、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、挪用或抽逃资金、虚假广告、误导消费、合同欺诈等违法违规行为。

（四）强化商品住房交付使用管理。规范商品住房交付使用行为，严格执行商品房竣工验收备案制度，商品房需取得《商品住房交付使用备案证书》后方可交付使用。充分发挥停车位使用效率，积极推行单位停车场有偿开放和停车位错时停车；对擅自改变使用功能，将地上地下停车场改建为“超市、商店、仓储”等，必须限期整改。进一步制定和完善住宅装饰装修规章制度，加强从业人员培训，强化合同管理；推行装饰装修保证金制度，加强质量验收和服务管理。通过组建装饰装修行业管理协会，发挥行业自律作用，引导全市装修商品住房（成品住房）建设，满足不同收入阶层购房需求，规范房地产建设项目中配建的教育、体育、医疗、社区用房、物业管理用房及小区道路等公共服务设施的产权管理。

（五）加强市场监测和分析。建立全市房地产项目信息系统，将土地出让、规划建设、楼盘信息、房屋销售、二手房交易、房屋租赁等信息统一纳入信息平台管理，为各类住房需求人群提供消费信息。对房地产开发项目实施全过程动态监管，把握商品房供求需要，保持市场供求平衡；建立信息公开和市场监测分析研究机制。根据市场变化及时发布住房消费信息，引导理性投资和合理消费。同时，加强舆情监测，正确引导社会舆论，及时、主动澄清涉及房地产市场的不实信息，依法严肃查处造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为。

七、加强领导，推动责任落实

（一）加强统筹领导。成立铜仁市房地产业发展统筹委员会，由市政府分管领导担任主任，房地产业行政主管部门负责同志担任副主任，市直相关部门为成员。委员会下设办公室在市住房和城乡建设局，负责抓好全市房地产业的中长期发展规划、市场调控、重点项目审批和历史遗留问题处理等日常工作。同时，在房地产主管部门配备相关物业管理监管人员，对遗留问题采取一事一议的办法解决。市直各部门根据本意见，结合实际制定具体的操作办法和措施，经审定后组织实施。

（二）加强宣传引导。采取多种形式，广泛宣传全市促进房地产业持续健康发展的重要意义，准确解读政策措施，为全市房地产业持续健康发展营造良好舆论氛围。

（三）建立考核问责机制。加大对各区、县政府，市直相关部门贯彻落实有关促进房地产业持续健康发展的各项政策措施督促检查力度，对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的单位及相关人员，依法依纪追究责任。

（四）本意见自发布之日起施行，相关政策由市住房和城乡建设局解释。

铜仁市人民政府

2014年4月28日