东莞一年内中小型写字楼迅速崛起

车辆短时间内的激增，反映出的是固定办公人群的迅速庞大，新增办公人群就来自周边的各大写字楼，曾经背负高空置率名头多年的第一国际，今日在“停车难”的见证下，成功摘除这顶“帽子”。

租金涨幅已接近“天花板”

随着台商大厦、海德广场等超高层建筑销售和封顶，东莞大道两旁高端写字楼市场开始初成气候。“去年这个时候我们手上第一国际写字楼出租房源至少有10套，现在只有两三套，今年房源很少，出租情况挺好。”合富置业中信凯旋分行主管段姣凤明显感觉到第一国际空置率在快速下降。不仅是第一国际这种投入使用多年的写字楼，一些中小规模的新兴写字楼出租情况也异常良好。南城科技大道旁的福威大厦，招商一年出租率已达99%，丰硕广场、财津商务大厦、中孚大厦等新兴的小型写字楼出租率均超6成，而这些中小型写字楼都是在一年之内崛起的。

停车难，对于每位在第一国际及周边上班的车主来说，已是共同心声。每天上午9点之后，来到图书馆旁的公共停车场和会展酒店隔壁的市政广场停车场，会发现原本冷清的停车场，早已填满了各式车辆。

但也有人提出，随着台商大厦、农信总部、信息大厦等甲级写字楼的出租或销售，东莞写字楼市场存在租金在短期内上涨的可能。但从广发大厦的教训来看，单纯的业主提价式的上涨，东莞市场条件尚未成熟。

租金上涨，伴随着空置率下降而出现。满堂红统计数据显示，以华凯广场、第一国际、中环财富广场、胜和广场等为例，与去年同期相比都出现不同程度的租金上涨，上涨幅度最低为第一国际，涨幅为8.5%，最高为胜和广场，涨幅为20%.

“对于广深公司来说，东莞30-40元/平方米的租金水平，他们认为不贵。但进驻后在创业期或拓展期，有些公司可能处在亏损或保本的状态，即便相对广深，他们认为租金便宜，但也不可能出更高的价格。”合富置业的段姣凤分析，有更高承受力的广深企业并不一定能够接受租金的快速上涨。

招商已有半年的广发大厦，是开发商的自有物业，其定位比较高端，刚入市时租金水平在60元/平方米，曾号称为东莞最贵的写字楼，但目前其尚不如意的招商情况，透露其高租金的弊端。南都记者傍晚来到广发大厦时，整栋楼的亮灯率在三成左右，招商情况可见一斑。一位曾参与其招商代理的柯先生说：“租金太贵，虽然1-6楼有广发总部进驻，但其他楼层招商还不太理想。”广发大厦租金在55元/平方米，最小面积在300多平方米，大面积单位居多，这种租金定位高、面积大的写字楼俨然不是中小企业的首选。由此可推断，要想在短期内培养起高端写字楼市场，东莞企业的后劲还有待加强。

一年内中小型写字楼迅速崛起

毋庸置疑，东莞写字楼租金市场出现了难得的普遍性上涨，但接下来上涨势头是否能够保持，有待观察。

而对于目前进驻主力东莞本地中小企业来说，因为规模受限，更不可能接受过高的租金。总体来说，目前进驻企业的特质决定了东莞写字楼市场租金不会出现快速上涨的趋势。

2011年东莞工厂破产走佬的传言一度甚嚣尘上，楼市虽免于限购令的束缚但未来依然步履维艰，就在2011年跌宕起伏、风云变幻的市场大环境下，东莞写字楼市场表现给力。

对于租金上涨的幅度，从事健康管理行业的阿辉有着切身体会。“东莞分公司在年初租下了卡布斯近6000平方米的办公场所，4月份装修完毕进驻，当时我们租金是35元/平方米，但现在听说带装修单位的租金都升到了50元/平方米的水平，涨幅还是很快的。”阿辉说道。

在经济环境和楼市大背景并不乐观的前提下，新进驻写字楼的企业更多是一些中小企业和公司，中小公司的兴起带动了写字楼的租赁市场。“今年来找办公室的，大多要求在200平方米左右，大面积的反而不好租。”段姣凤说。而这一点也得到满堂红写字楼部的认同。“150-200平方米左右，带装修，办公用品最好有7成新，有格子间的，可以马上使用的这种最好租。像华凯广场、第一国际这边的单位，只要采光好，没有设计上的硬伤，不超2个星期就租出去了。”满堂红客户专员阿芳说。

租金涨幅普遍高于12%，空置率明显下降，特别是一些新兴中小规模写字楼，在短期内招商率达7成，表现良好出乎意料。中小写字楼异军突起，是东莞写字楼2011年的主要表现。

每天早上8点半左右，魏小姐会准时开车来到市图书馆旁的停车场，停好车后，拎着中午的便当，她还需走上8分钟左右，才能来到办公室楼下。“有时晚个十多分钟，图书馆停车场就会停满车，只能开到鸿福路对面市政广场的停车场，那里离办公室更远一些，但有时也会找不到车位”。对她来说，每天早上能够及时找到停车位，已是一件非常重要的工作。“去年停车还没这么难。从今年开始，车辆一下多了很多。”