东莞新型写字楼商务环境逐渐完善成熟

新闻提要东莞写字楼市场经过几年的发展，已从传统的不注重办公环境上升到注重商务环境。“老式的在退出，新式的不断涌现。”

将最后一叠资料放进箱子后，从事服装制造业的李秋利回头忘了一眼与之相处一年多的办公室，然后抱起箱子离开了。将箱子放在车上后，他告诉记者，过去公司做外销客户，为了形象及方便客户洽谈生意才选择市区的写字楼。但现在外销订单减少，公司为了开源节流，决定将办公地点迁回厂区。

这一天是2月16日。就在李秋利开车离开后的半个小时，东佳房地产代理有限公司的陈红桂也做成了一单写字楼租赁生意，对方是一家环保公司。在陈红桂眼里，金融危机的确让一些企业从高档写字楼搬了出去，“像服装业，很多都将大的办公地点换成小的或是直接回到厂区办公。”但陈红桂认为这种流动很正常，“有来就有走吗！像鸿福路一带的装饰行业，有的关门有的将办公地点搬到别处，但这种现象并不是去年或今年才有的。”

陈红桂告诉记者，对很多逐步发展壮大的企业来说，现在选择一个地段好的高档写字楼是一个不错的机遇。东莞商业中心研发部副经理雷非非也表示，全球经济危机对商务发展影响不大。“东莞正在大力发展商务这块，何况转型才刚刚起步，起步到成熟这个阶段尤为重要，将对东莞写字楼市场有一个质的促进。”

新型商务环境逐渐完善成熟

合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群认为，目前东莞写字楼市场主要形成了以东莞新城中心辐射圈及东城大道――东纵大道辐射圈两大板块。环新城中心区的写字楼主要以第一国际、汇成大厦、华凯广场、龙翔国际商务大厦等为代表，面向国内外大企业的区域总部及办事处；东城大道――东纵大道辐射圈主要以成熟商业区为依托，写字楼面向供货商及小企业的办事处。“这两大板块尤其是新城市中心辐射圈的写字楼，已能成为东莞写字楼市场的标杆。”

的确，在政府发展纲要的明晰引导下，发展商投资的项目也已从老城区和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合，写字楼从原来的老城区发展到现在的新城区，成功地通过了城市转换的角色。以环新城中心区为例，近几年来可以看到新型高档写字楼如雨后春笋般拔地而起，像财富广场、希尔顿广场、南峰中心、丰硕广场等。

更重要的是，东莞写字楼市场经过几年的发展，已从传统的不注重办公环境上升到注重商务环境。“老式的在退出，新式的不断涌现。”东莞商业中心研发部副经理雷非非说道，“随着东莞转型的深入，商务力量在不断发展壮大，对写字楼的要求也在提升，比如企业要升级自己的商务空间。”

但林毓群也表示，目前东莞很多第三产业企业还处于创业阶段，这个阶段的企业还不太注重形象，比较务实。为了节约成本开支，他们往往会更多地选择在中低档楼盘里办公。据合富辉煌东莞市场研究部对已入驻客户的分析，处于发展阶段的中小型企业、办事处及处于成熟初期的中等企业是市场上主流消费群体，但他们大多数都是以租赁形式来使用物业，很少部分是真正购买物业自己使用者，对写字楼的要求也就相处较低。

珠三角一体化提升发展空间

《珠三角改革发展规划纲要》的出台，也为东莞的城市升级和产业转型带来了新的发展契机。雷非非表示，就像珠三角和长三角存在竞争一样，谁有核心竞争力，受益的就是谁。

“松山湖就是一个例子。松山湖的配套好，就能吸引像华为这样的巨头进来。现在珠三角打造一体化，对东莞就是一个很大的机会。”雷非非说，“比起在广州或是深圳的写字楼租、售，东莞无疑有着很大的价格优惠空间，而企业解决员工的住宿也是一笔不小的开支。这些由于区域所带来的成本开支，随着珠三角一体化将使资源得到有效的配置和利用。东莞在这一方面的完善，比如写字楼的规格、市政配套有提升，都将为东莞引进优质资源，反过来也必将促进东莞写字楼市场等多方面的发展。”

东莞显然也看到了这个契机，今年中心区的城建重点主要是加快“三区”（中央商务区、中央商贸区、中央生态休闲区）建设，争取五年左右使“三区”成为与东莞市行政文化区相匹配的新标志性片区。其中以整合提升东纵大道和东城大道两侧的商贸业来完善中心商贸区功能，和以建设金融商务区为先导来完善中央商务区功能最让写字楼市场兴奋。这“两区”正好是东莞写字楼密集区域。

2006年曾有一些业内人士认为，中心区写字楼板块经过三年多来的积淀，已经初步具备了东莞商务中心的雏形。像第一国际、华凯大厦这样以规模制胜的写字楼，结合东莞发展的实际，从长远来看也是一种趋势。但是，对东莞整个写字楼市场来讲，还急需产业结构的进一步优化，使得金融、证券、咨询、物流等第三产业有更大的发展空间，写字楼才会有真正的春天。现在看来，东莞的整体发展趋势正有条不紊地朝此前进，写字楼市场无疑将迎来又一个快速发展期。

新增供应量呈年度递减趋势

写字楼市场在迎来大好的外部环境时，其自身也在实现着平稳的过渡。主要反映在供应量年度递减中呈现平稳供应。据东莞中原监控数据显示，自2004年开始，东莞写字楼市场新增供应量呈现逐年下降趋势。

2004、2005年是东莞写字楼大开发的两年，写字楼批准预售面积达65万平方米。其中2004年的供应量最大，达到43万平方米。此后的三年，写字楼供应量都保持在20万平方米以内，2006年为19万平方米，2008年跟2007年旗鼓相当，有14万平方米的供应面积。

供应量逐年减少，空置率同样也在减少。据相关数据统计，截至2005年底，东莞写字楼有10万多平方米的空置。而截至2007年12月，写字楼空置有7万多平方米。

业内人士分析表示，2007年由于投资客对住宅项目的疯狂青睐，商业项目和写字楼项目被忽视不少。而随着当年第四季度市场的理性回归，各类商品房的投资回报开始重新受到关注。对写字楼的投资也在增多。投资资金是趋利的，而目前住宅市场的形势，使资金流转向了商用物业。现阶段写字楼的刚性需求不小，开发量却不大，写字楼市场的这种供需变化，也让写字楼自身有了发展空间。但总体看还是供过于求，2008年新增写字楼面积14.16万平方米，成交面积7.32万平方米，供求比重为1.93：1。