2014年8月8日，华丽家族股份有限公司（简称“华丽家族”，600503.SH）发布公告，非公开发行股票的申请获证监会并通过。但前几年离职的原始股东不惜违规减持的行为，让资本市场对华丽家族仍心有余悸。而且，华丽家族定位于开发精品高端住宅，这种模式注定会限制其周转率，高端项目“汇景天地”销售不理想，迫于行情压力，主打的高端项目“太上湖”已转为刚需盘。内忧外患的华丽家族，如何触底反弹？
于谷底处募资
去年11月23日，华丽家族曾发布非公开发行股票预案，拟以不低于4.17元/股的价格非公开发行不超过45563万股，发行对象为不超过10名的特定投资者，募集资金总额不超过19亿元；扣除发行费用后将主要用于苏州太上湖项目，拟使用募集资金投入17亿元；剩余2亿元拟用于公司补充流动资金。2014年7月16日，华丽家族公告称，经修改后的非公开发行股票申请获得审核通过。
2014年8月8日，华丽家族收到证监会出具的《关于核准华丽家族股份有限公司非公开发行股票的批复》。修改后的增发方案为：募集资金总额不超过人民币17亿元，用于太上湖项目A地块、B地块、2地块；募集资金金额调整后，非公开发行价格不低于3.66元/股，非公开发行数量将调整为不超过46448万股。
相比初始方案，最终增发方案的募集资金少了两个亿。华丽家族董秘办负责人曾对媒体表示，今年房价出现拐点，房地产行业进入调整周期，因此资本市场对于上市房地产企业的估值偏低。对于缩减募资规模，华丽家族的解释是，根据资本市场的现状和公司的实际情况慎重考虑的结果。
数据显示，华丽家族发展确实很不如意。 2013年华丽家族在上海地区营业收入5.83亿元，同比减少38.78%，但仍占到总收入的80.78%。2013年总收入7.21亿元，同比减少34.14%，归属于母公司所有者的净利润仅为2273万元，同比减少35.85%。其他营业外收入要是公司收到黄浦财政扶持资金1500万元。2013年已售面积25326.76平方米，其中住宅占绝大多数约20786.74平方米，每平方米售价29157.73元。销售金额约7.15亿元。房地产业务毛利率仅为29.28%。而据中投证券统计，124家A股上市房企2013年平均毛利率是33.4%。
华丽家族的存货从2010年底的52.2亿元持续下降到2014年3月底的28.06亿元。资产总额也由2010年73.7亿元下降到目前的不到30亿元。华丽家族目前资产负债率仅为34.5%，大幅低于房地产行业平均75.24%的平均水平，没有短期财务压力。但其货币资金也并不富裕，截至2013年末只有约5500万元，同比减少40%。这个体量的资金只能维持公司的正常运营，不具有扩张的能力。
据报道，华丽家族董秘办负责人曾表示，上市公司一般会选择在估值较高时进行再融资。同时，房地产行业是资金密集型的行业，企业需要筹集大量资金用于项目开发，因此，在目前估值偏低的情况下，房地产企业进行再融资也是无奈之举。
原始股东违规减持
华丽家族的前身为2012年上市的“宏智科技”。2008年5月，大股东南江集团将其旗下房地产板块业务以当时每股8.59元的价格增发注入上市公司，公司自此变身为一家以房地产开发为主业的上市公司，并更名为“华丽家族”。当初借壳上市之时，南江集团持有华丽家族的股份合计为55.83%。经过连续的减持，目前，南江集团仍为公司第一大股东和实际控制人，但其持有的股权仅为10.01%。
这种减持速度甚至已经违规。2014年6月3日，据上交所公告，与南江集团同为一致行动人的四名自然人股东曾志锋、金鑫、狄自中和陈志坚在减持华丽家族股份每达到总股本5%时，未及时披露权益变动报告书并停止买卖，违反了上交所相关规定，上交所给予以上四人通报批评处分。据上交所查明，2011年12月8日至2014年3月6日期间，曾志锋、金鑫、狄自中、陈志坚、南江集团和皙哲投资作为一致行动人，累计减持华丽家族56.85%的股份。然而，上述一致行动人在减持股份过程中，未将所持股份合并计算，并在累计减持每达到华丽家族总股本的5%时，未按照相关规定，及时披露权益变动报告书并停止买卖。据了解，曾志锋曾于华丽家族任总裁一职，于2013年4月18日因个人原因离职。金鑫曾任华丽家族主管会计工作负责人一职。狄自中于2012年5月末以个人健康原因辞去董事及副总裁职务，陈志坚在同一时间也辞去了华丽家族董事及相关专门委员会职务。几个大股东纷纷离职，此后便大举套现。这与公司的良性发展完全是背道而驰。
上交所表示，南江集团和皙哲投资作为同一实际控制人控制的公司，在减持华丽家族股份合计达到5%时，履行了相应的权益变动报告书披露义务，违规行为情节较轻，仅对南江集团和皙哲投资予以监管关注；而对曾志锋、金鑫、狄自中、陈志坚仅予以通报批评处分。
华丽家族之前公告显示，公司接控股股东南江集团通知，截至2014年3月21日，曾志锋、狄自中、金鑫及陈志坚均不再持有公司股份。根据南江集团于2011年7月13日与上述4位自然人所签署《协议书》中的相关条款，自2014年3月21日起南江集团与曾志锋、狄自中、金鑫及陈志坚解除一致行动人关系。
据某分析师对媒体讲，如果是对公司未来保有信心，那么大股东不会如此疯狂减持公司股权。在大规模减持公司股权的同时，市场上关于华丽家族石墨烯的概念不停追捧，但该公司却没有向公众解释其项目事实上并非石墨烯，“这与2011年的中国宝安做法一样恶劣”。
高端住宅周转缓慢
华丽家族的定位及发展战略是精品和高端住宅项目为主，华丽家族曾成功开发了“华丽家族·檀宫”（2005《中国十大超级豪宅排行榜》第一位）、“浦东华丽家族花园”、“华丽家族·古北花园”、“华丽家族·复兴天地”等沪上知名精品楼盘，奠定了华丽家族在上海房地产市场的领先地位。但也正是由于其定位于开发精品高端住宅，这种模式注定会限制其周转率。而2010年来限购和限贷政策的推出则是大幅抬高了高端住宅的门槛，公司的产品销售进度缓慢。
报告期内，上海“汇景天地”项目共销售15969.32平方米，取得销售收入5.85亿元。苏州“华丽家族·太上湖”项目共销售9083.84平方米，取得销售收入1.27亿元。截至2013年末，预收账款合计1.51亿元，主要来自汇景天地项目和太上湖项目。作为上海鲁班路黄金地段的精装修豪宅项目，汇景天地目前均价约60000元/平方米，与本项目2010年06月29日第一次对外报出的75000元/平方米相比，售价累计下跌了20%，并且销量也并不理想。《地产》记者在“网上房地产”网查到了汇景天地项目信息，该项目已竣工，为全现房销售。2010年6月住宅部分开盘，2010年12月商务部分开盘，截至2014年7月末，总可售614套，已售483套，剩余131套可售。其中，住宅总可售200套，剩余47套。2012年1月此项目的地下车库部分开盘，截至2014年7月末，总可售569套，至今仍有269套未售出。
华丽家族董秘办对此向《地产》记者解释：“公司一直以来注重于开发精品住宅，近年受房地产调控政策影响，项目开发速度放缓，销售情况不甚理想。目前公司主要任务是盘活地产存货，回笼资金。”
目前，华丽家族的土地储备有两个部分：太上湖Ａ地块在建，拟发展作销售的房产面积20.81万平方米；太上湖Ｂ地块及２地块储备，拟发展作销售的土地面积24.36万平方米。2013年报显示，苏州太湖国家旅游度假区的住宅存量项目属于严格“限购”的高端产品。为此，华丽家族已将苏州太上湖项目未开发的建设用地和产品进行调整，产品定位为“刚需房”。太上湖刚需项目地处苏州市吴中区，项目售价6000－7000元/平方米。据记者了解，目前苏州太上湖项目已经是华丽家族唯一在售的大型房地产项目了，其他项目如汇景天地已到尾盘。高端住宅项目销售不理想，华丽家族似乎想借刚需项目回笼资金。华丽家族目前仍需面对严峻的房地产调控，在去库存、去杠杆重压下，2014年房地产经营业务的目标定为加快消化现有存量房，减少管理费用，降低与财务成本。
住宅销售不如意，出租物业亦如此。2013年出租住宅921.04平方米，出租率100%；办公2210.63平方米，出租率62.5%；其他5310.62平方米，出租率100%。租金收入总计只有157.37万元。
“阴晴不定”的利好消息
为了塑造良好形象，华丽家族可谓是制造利好消息的行家，但陆续释放的利好消息，事实证明仅仅停留在纸面，并无落实明确时间表。
#p#分页标题#e#2013年，华丽家族的控股母公司南江集团及其实际控制人在巴布亚新几内亚及秘鲁投资的矿产项目获得了一定的黄金产出并进行了试单贸易。华丽家族曾披露，南江集团承诺：“在矿产和能源类项目的投资取得阶段性成果后，在条件许可和风险可控的前提下，将获得的有关矿业项目的控股权以合理的价格注入到上市公司，为上市公司培育新的利润增长点。”
而在2014年2月10日，华丽家族2014年第一次临时股东大会审议通过了《关于豁免控股股东及其实际控制人履行承诺事项的议案》，称“由于受国外投资目的地复杂的社会环境及国际金价的大幅走低等市场因素的影响，南江集团投资的黄金矿业项目的盈利能力目前尚不明朗，现阶段履行承诺将不利于维护上市公司权益”。“为维护上市公司及中小股东的利益，公司已豁免南江集团及实际控制人履行相关矿业资产注入的承诺。”
2011年，华丽家族和南江集团分别出资5000万元和15000万元收购了海泰投资有限公司25%和75%的股权。
2012年，南江集团作出承诺，“2013年内，若华丽家族提出股权转让要求，南江集团将以不低于5000万元的价格收购华丽家族持有的海泰投资25%的股权。”而到了2013年底，据南江集团官方说法，由于海泰投资的科研项目研发周期较长，截至承诺日未产生投资收益。南江集团又将收购期限延长至2014年末。而南江集团的承诺收购金额仍是不低于5000万元。如果真的以这个数目出售，华丽家族投资的5000万元可以说是没有任何增值回报。董秘办对《地产》记者表示：“ 海泰投资相关项目进展情况因涉及定期报告内容，此次不对此进行沟通，一切以公司2014年半年报披露内容为准。”
缺少大股东对上市公司的实际支持，自身项目又面临困难，华丽家族要走出谷底并不容易。
（《地产》记者 吕舒扬/文 闫妮/编辑）
(编辑：lvqiang)
关键字：
Tags: