青岛松绑限购首日记 言回暖为时过早

　　与其他松绑限购政策的城市类似，上半年青岛楼市相对冷清。据青岛搜房网数据监控中心统计，上半年青岛新建住宅成交37749套，同比下降30.52%；二手房市场同样“遇冷”，上半年全市共成交12008套，较去年同期的21013套，下降42.8%。

　　来自青岛市国土资源和房屋管理局的统计显示，截至1日18时，青岛主城区144平方米以上可售总套数为5400余套，且多为改善型高价房产，市场占比较小。

　　“楼市肯定会回暖”

　　其中，对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放开限购；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购，套型面积在144平方米以下的继续执行限购。

　　即便是当日13时的午休时间，也有四五拨看房者在20分钟内先后来到销售中心。“下周一(4日)，楼盘价格肯定会调整的。可能不是直接调整价格，而是取消或者收紧此前的折扣优惠。例如，目前购房，如果一次性付款，可享受九五折优惠；按揭贷款，则享受九八折。这个折扣很可能会调整，成交量也会迎来反弹。”高妮说。

　　此外，在李明扬看来，目前黄岛区房地产行业发展还存在诸多不足。“除了‘海尔?山海湾’项目和‘海信凤凰金岸’外，其余的项目规模普遍不大，甚至仅有一两栋楼。这对于今后新区的整体规划和物业服务都很不利。”

　　经济导报首席记者 韩祖亦 青岛报道

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来趋势讲，限购会逐步宽松、取消，作为替代性的调控政策或调控机制――楼市长效调控机制应该抓紧研究并逐步推出。

　　今年上半年，即便是近年来稳居黄岛区新建商品住房销量榜首的“海尔?山海湾”项目，也受到了“寒流”影响。“黄岛区的房价本就不高。如今海底隧道已将市南区和黄岛区连通，海底地铁将在3年后贯通，青岛西海岸经济新区获批后，更迎来巨大的升值机遇。但自年初以来，黄岛区楼盘的价格却没有变化，与市南区依旧相去甚远。”在“海尔?山海湾”置业顾问李明扬看来，房价长达半年没有调整，在通货膨胀的背景下，相当于降价了。

　　西海岸的“小灶”

　　对于邹鹏来说，7月31日的夜晚，是值得庆祝的。

　　继济南之后，山东省另一个执行限购政策的城市―――青岛，也于8月1日零时正式松绑，分区域、分面积地有条件取消限购。

　　“在全国46个执行限购政策的城市中，青岛此次有条件放开限购可谓不早不晚，为的就是支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进青岛市房地产市场持续、平稳、健康发展。今后的政策调整，还需依据整个市场状况和国家政策走势来进行。”作为7月31日16时59分正式发布消息的官方机构，青岛市国土资源与房屋管理局政策法规处赵姓负责人对经济导报记者表示。

　　虽然此时距离政策发布仅仅过去了不到20个小时，但市场反应已然显现。“今天上午，很快就成交了一套160多平方米的精装修户型，总价逾300万元。购房者属于此前被限购的人群。此外，今天来销售中心咨询的看房者也明显增多。”邹鹏透露。

　　>>下转A2版 　此次黄岛区限购政策完全放开，让该项目开发商对实现年内清空剩余数百套房源的销售目标重获信心。“今年上半年，我们每月也就售出四五十套新建商品房，预计自8月起，这个数字将重新过百，虽然不能跟去年的销售量相比，但也算一定程度的回暖，销售均价应该也会随之调整。”李明扬表示。

　　虽然上述政府人士表示，目前各机构披露的统计数据不完全准确，但也并未否认成交量同比下滑的事实。

　　“我们楼盘主推改善性住房，以大户型为主，此前执行了3年多的限购政策无疑将很多目标客户挡在门外。今天，看房者明显增多。”“晓港名城”的开发商和记黄埔地产(青岛)高级销售代表高妮兴奋地对导报记者说。

　　“一些大户型房源库存偏大的城市如果要进行限购措施的微调，一定要首先保护中小户型、自住型的刚性需求；其次，对于中高端市场，从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购；再次，从物业类型的角度说，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。如此，即能保证中低收入者的首套自住房需求，也不影响高端楼市的成交表现，整体市场还可以保持相对的活跃度。”张宏伟说。

　　对于同属市南区的在售楼盘“晓港名城”来说，限购松绑带来的政策利好更为明显。

　　相比市南、市北、李沧、崂山四区，一湾之隔，属于青岛西海岸经济新区的黄岛区，无疑在此次限购松绑中，享受了更充分的政策利好。

　　“至于市南、市北、李沧、崂山四区，只放开144平方米以上(含144平米)的新建商品住房与二手住房购买，是为了保护刚需，避免刚需住房价格上涨过快。因为在我国，是以144平方米来划分普通住宅和非普通住宅的。”上述政府人士表示。

　　“从整体影响来看，政策调整后，黄岛、城阳区的成交量会增加，但市南、市北、李沧、崂山四区仅放开144平方米以上住房的限购，给市场带来的影响相当有限。”城建集团股份有限公司营销总监孙义说。

　　之所以要给黄岛区“开小灶”，与市南、市北、李沧、崂山四区区别对待，主要是出于对西海岸经济新区人才引进需求的考虑。青岛市一名房地产行业政府人士对导报记者坦言。

　　“昨天晚上，我和同事们都很高兴。限购政策一松绑，青岛楼市肯定会回暖。”8月1日12时，在位于青岛市市南区团岛轮渡旁的“金茂湾”销售中心，置业顾问邹鹏对导报记者说。

　　为抓住时机，将此前积压的精装修大户型清盘，“金茂湾”还推出了5套特价房，在总价基础上给予八五折优惠，面积分别为164平方米和190平方米。“这之后，楼盘均价肯定会调高，目前算是最后的价格低谷吧。”邹鹏预计。

　　上半年，其所在楼盘遭遇行业“寒冬”。“价格虽然跟年初相比没有降低，较之周边楼盘，‘金茂湾’也算卖得好的，但成交量确实萎缩了不少。”其严峻程度从邹鹏的月收入变化上也能窥探一二。“去年的月收入，至少是今年上半年的两三倍。据我所知，不少同行都离职了。”邹鹏说。

　　“首先，黄岛区新建商品住房与二手住房价格处于相对低谷，与市南区相比差距颇大。其次，也是最关键的因素，黄岛区被划入西海岸经济新区后，将以海洋经济发展为主题，重点发展海洋结构工程与装备、海洋能源开发、海水综合利用、海洋功能生物资源利用、海洋娱乐文化、海洋探测监测与信息服务等六大海洋新兴产业。新兴产业的发展与壮大，最急需的便是人才。”在该政府人士看来，要真正留住高端人才，仅提供职工宿舍是不够的，而应鼓励其在此安家置业。“因此，放开限购政策，便显得尤为重要。”

　　建立长效调控机制

　　在他看来，造成该局面并不因为政府的限购政策，而在于银行的信贷政策。“回顾2013年，同样执行限购，但房地产市场依旧量价可观。到了今年上半年，银行不论是对房地产开发商的开发贷款，还是对购房者的按揭贷款，都有收紧之势。审批难度大，放款时间甚至需要4至6个月，这直接造成了上半年的冷清局面。只有恢复此前的信贷规模，房地产市场才能真正迎来回暖。”