解密林肯公园如何做到口碑销量双丰收

　　住在大兴的老住户都亲眼见证了这几年大兴的巨变，尤其对于房价的感触更为深刻。大兴在经历2011年的房价“冰河时代”后，2012年，随着北京楼市的全面回暖，如今，大兴房价冲在涨价最前线，房价上涨却不手软。想起6年前和今天的大兴，堪称巨变。

　　南城的崛起，不单单只是经济指标的建设课题，而是融合了经济、居住、人文的城市建设任务， 9月底地铁4号线的开通以及10号线2期、大兴线的建设，加快了南城大兴、丰台等区域与金融街等北京中心城区的融合，南城的地产也将随着区域基础建设设施的完善以及自身独有的环境而跃升为首都最大的居住区之一。楼市的“南城时代”呼之欲出。

　　而和裕地产在大兴开发了多个项目如林肯公园、)、)等，值得一提的是，林肯公园今年7月份热销5亿，再一次用事实证明了公园地产典范之作的非凡魅力。

　　时间：12月19日上午14：00

　　地点：新浪家居嘉宾聊天室

　　嘉宾：林肯公园销售副经理 倪君

　　主持人：新浪乐居北京公司商务编辑 侯嘉轶

　　以下为访谈实录：

　　主持人：提起亦庄核心的林肯公园，北京的购房者多有耳闻，尤其在国贸、南城的区域更熟知，作为我们的项目130万平米的航母级大盘，林肯公园从奠基到现在已经有五年的历史，一期的业主已经入住，二期的新品去年一入市掀起的购房的狂潮，两年一直保持着持续的热销状态，一再刷新成绩，2012年不但提前完成了销售的任务，并且保证了项目的品质，一举摘得北京市建设工程质量最高荣誉奖，“结构长城杯”金奖，林肯公园如何能做到品质、销售、口碑都表现具佳？带着疑问和置业者的期盼，我们特地采访了林肯公园的倪总，一起来一探究竟。

　　林肯公园作为和裕地产布局北京的旗舰大盘，可以说是凝聚了很多超越目前高端市场项目的独特卖点，项目的大致概况是怎样的？请倪总给我们介绍一下。

　　倪君：林肯公园正如大家了解的，林肯公园已经历经5年的打造周期，从2008年选择亦庄核心地段，而且现在升级到二期的产品，业主办理了相应的入住，五年来我们秉承品质生活、悉心为您的开发理念，凭借丰富的公园地产筑造经验，力求精益求精为业主服务，项目拥有130万平米的恢弘体量，与4000多亩的文化公园仅一街之隔，并且社区内还倾力打造14万平米的凡尔赛皇家园林，12万平米的社区商街，1.2万平米的洲际会所。同时汇集多重国际先进科技系统，LOW-E中空双银玻璃，地源热泵系统等，并配以五星级酒店奢华装修，全力打造亦庄标杆品质大盘，实现世界城市公园地产新典范的目标。

　　主持人：项目选址亦庄，起初会不会觉得有风险？毕竟多年前的亦庄，可完全想不到会是现在这个情况？

　　倪君：对于地产项目来说，地段的确是首要的条件，但是发展潜力也绝对是重要因素，当初选择亦庄，风险是一定有的，但未来的发展潜力更是不容小视，亦庄作为国务院批准建设的北京唯一国家级经济技术开发区，历经20年发展，借势2900亿大南城计划，早已从先前产业园区蝶变为比肩CBD的国际化新都会中心，其独特的区域优势和开发区特有的政策优势，无疑将成为环渤海经济圈的重要战略要地之一，创造更大经济联动和区域品牌效应，成为中国对国内乃至世界的一个国际化的窗口。

　　如今的亦庄，吸引了来自30多个国家、80多家世界500强、超过3000家国内外的知名企业在此汇集，松下、诺基亚、GE通用电气、拜耳、奔驰，可口可乐等相继进驻，1/3常驻外籍人士，65%的高智高收入人群聚集，这些翻天覆地的变化，都证明了我们当初的选择极为正确。

　　主持人：据我所知，林肯公园的客群，除了在亦庄啊工作的高智、高管阶层，还有很多是在国贸上班的管理层和白领，离国贸近，交通便捷，应该也是项目的一大优势吧？

　　倪君：的确如此，都说交通是城市的动脉，我们生活在任何一个地方，都时刻与交通关联着，尤其是北京这样的大都市，在北京，每个人平均每天消耗在交通上的时间是1.45个小时，这还只是一个平均数，可见交通困扰着很多人。

　　林肯公园距四环仅3.5公里，与国贸相距8公里，开车10分钟直达国贸，随着地铁亦庄线的开通，日常地铁出行更迅捷，周边京津唐高速与三环、四环路线快速连接，多维路网四通八达，很多来过现场的客户，都因此改变了对亦庄区域的认识，同时，也对北京交通有了新的印象，周边交通便捷，大大提升了出行效率，如果在这里生活，每天都能够节省出60分钟，有更多的时间来看书、学习、约会，和家人相处，在生活节奏越来越快的今天，嫩有更多的时间享受生活，人们的幸福指数也将会越来越高。

　　主持人：林肯公园的定位是公园地产，旁边就是4000多亩的文化公园，拥有了优越的外部生态资源，社区内部园林又是如何打造的？业主又能从中获得哪些实际的好处？

　　倪君：不管是从古到今，还是从东方大西方，亲近自然一直是人们不断的追求，而入住城市公园周边的房子，更是很多人的梦想，在林肯公园，推开门就是公园，生活被一望无际的花园绿地包围，周边绿地面积相当于5个颐和园的体量，4000多亩的文化公园就在马路对面，1.2万亩的南海子湿地公园，有1/5的水域面积，是亚洲最大的城市湿地公园，现在的城区，已经很少有这么大片的湿地来调节环境和气候。

　　社区内的景观由专业的园林景观设计公司意格国际设计、打造14万平米的巴黎凡尔赛皇家园林，绿化率达到40%以上，整个园林设计分为三轴，一线、多点，并采用环境林、景观林，生态林，三重园林的设计，将社区分为入户广场、中心花园、下沉式水幕广场，休闲健身儿童游乐区等四大组团，层次分明，叠景呼应，与外部万亩公园绿地相互辉映。

　　据测试，大面积绿化率恩和水域集中的公园区域，其夏日气温平均比市区低4-6度，噪声低30分贝，空气中负养离子的含量高20%，极大有利于人们的身体健康，在这里人们能享受到优于CBD人均绿色面积400倍之多的自然繁境，一立方厘米两万个负氧离子特供，24小时净化空气，杜绝PM2.5，纯生态自然滋养，让生活于此的业主每天都能吸收新鲜空气保障全天后的健康生活享受。

　　主持人：我们知道，林肯公园运用了很多国际领先的建筑技术，很多在国内应用范围并不广，相信很多人和我一样并不是很了解，请问这些独特的建筑技术究竟有何独特之处？

　　倪君：作为社会公民，我们应倡导低碳环保的生活，作为城市公园地产的标杆，我们更有责任和义务，始终坚持生态环保先行，因此，无论从外部建筑材料，还是内部空间的打造上，都统一选用国家一级的标准和绿色节能材质。

　　我们携手Gensler美国设计团队，对建筑外立面升级改良，采用国际先进的LOW-E中空双银玻璃打造，采用技术堪比国家大剧院，能有效隔离紫外线90%以上，环保节能达到36%，并保证空间最大的舒适度啊，选用双地源热泵供暖空调系统，技术比肩鸟巢，环保节能方式的地板采暖，均匀散热，在林肯公园一年四季都是24摄氏度，冬暖夏凉，四季如春，这些先进技术的应用，不但提升了生活品质，更减少能源消耗和生活成本，可谓一举多得。

　　主持人：项目的社区规划、空间布局又是如何呢？赠送6000元每平米的精装修，这可不是一个小数目。

　　倪君：在林肯公园楼宇密度较低，超白米楼间距，视野开阔，突破传统的单一大堂配置，运用罕见的多功能三进式大堂设计，从社区、首层到地下、层层递进，尊贵尽显，公共区域到私享空间，劝募采用绿色环保材料和五星级酒店规格高档配饰，电梯楼道均以玫瑰金装饰门框和墙体棱角，搭配高档壁布，低调奢华。

　　目前项目在售的93平米到260平米的阔景私产，两梯两户，南北通透，大面宽短进深，全部南向观景设计，270度全景落地窗，3.5米震撼层高，采光充足，空间畅明，站在窗前，内部社区园林、外部万亩公园，景色一览无余，室内装饰全部采用绿色环保生态材料，每个细节都精雕细琢，从手工壁布、射灯装饰，拼花石材地板到卫浴、橱柜、吊灯甚至是调控面板，门把手等都聚集了欧派、科勒、西门子等国际一线品牌，达到6000每平米的豪华精装标准，实现五星级酒店式尊贵品质，林肯公园不是单纯的构造建筑空间，而是为了满足更高的生活追求，打造一种更尊崇的生活方式。

　　主持人：在建筑方面，我们已经了解到林肯公园的确有很多国人之处，但社区配套也是影响生活品质的关键因素，林肯公园规划有哪些配套设施？

　　倪君：林肯公园的生活配套，可以说是应有尽有，20万平米的沃尔玛商圈，完全满足日常生活所需，6.8万平米的亦庄创意广场，内部设有2万平米的沃尔玛山姆会员店和4200平米的亦庄国际电影城，还规划有高效创意总部，艺术中心等多项高品质生活配套，更有星巴克、美廉美，小白羊，华冠超市，迪卡侬，苏宁，大中电器及街区特色餐饮等环绕周边，区域内配套极为完善，生活设施一应俱全。

　　社区内还自建12万平米的全业态商业街，以国际标准整体规划，集购物餐饮、休闲娱乐等多元业态与一体，目前已入住麦当劳、澎湖咖啡、眉州东坡小吃，嘉禾一品，世纪华联超市，劲霸男装，戴布拉芬时尚馆等等，即将进驻建设银行、北京银行，中国农业银行，宠物乐园等，满足居民日常生活的同时，更营造亦庄国际商业氛围，并还斥资两亿打造社区内部12000平米的豪华阳光玻璃幕会所，涵盖健身房，游泳馆，桑拿房，SPA水疗、高档餐饮等娱乐休闲设施，为业主提供全方位的舒适高端场所。此外，还引进了新加坡双语幼儿园，与国际化精英教育接轨，从孩子幼年开始启蒙心智。

　　主持人：近期，北京楼市出现了价值倒挂的怪圈，比如在朝青板块买一个100平米的房子要五百万，租金回报率在5000元左右一个月，而在亦庄板块买一个100平米的房子，只要两百万，租金回报率却和朝青板块持平，回报率比朝青板块高出50%，并且林肯公园的价值倒挂现象尤其明显，您认为是这些原因导致了这一现象的出现？

　　倪君：其实我们聊到这里，已经对这个异常现象做出了很好的解释，首先是亦庄区域的发展优势，随着是规划的大力支持，生活配套日渐完备，交通、教育、医疗、商业登已经达到教委成熟的水准，成为北京除国贸以外的第二大500强产业聚集地，总部基地，催生了大批高智精英人群的聚集，区域和住房和租房需求也随之旺盛。

　　其次就是林肯公园的产品优势，建筑、园林、空间、精装、配套等多重高品质的汇集，并且23800元/平米的价格，还赠送6000元/平米的精装，首付只要100万，较之区域内低30%，较之朝青板块低35%左右，高性价比优势尤为突出，自然会受到当下购房者及部分高端租赁者的高度认可，持续热销，也是我们意料之中的事情。

　　主持人：明年林肯公园的价格方面会不会有什么动作？

　　倪君：作为我们开发区旗舰的大盘项目，价格上我们也是引领开发区的标杆，无论是一手房还是周边的二手房，跟我们的一手房的价钱做一个调整，区域的价值是随着一手房的价钱，二手房才有逐步的调整，目前的租金回报率来讲，我们林肯公园的一居室，已经可以租到3000块钱，两居室可以租到6000，我们的二期房子明年第一批入住的是九月份甚至提前交房，这些房子如果到了入住的条件，租金的水平肯定比现在高，因为二期产品里面，我们的体量里面本身就没有一居室，最小的都是90多平米，这个价格来讲，供货量会小，需求量是一样的，每年进驻北京的外地人，人才的流动是不断的涌现，需求量变大的时候，供应量还是在不断的条件下，回报率自然会反弹。

　　现在我们自己很容易发现，每年的租金都是随着市场不断的调整，增加。因为是跟他银行的按揭贷款是相对应的，他的月供也是相似的，他不可能把自己的租金水平低于月供值。还有一点就是十八大以后还没有出现任何的房地产方面的政策新闻，在没有政策新闻的条件下，大家应该快速的出手、购房，因为春节以后可能会出台一些相关房地产的政策，大家可能应该了解。

　　主持人：我们在2013年计划有没有推出一些新的产品呢？

　　倪君：现在是这样的，本身我们在金九银十的时候，我们已经完成了2012年年度公司下达的任务目标，也就是说在完成任务目标的条件下我们又加推了B8号楼和B5号楼，为了解决之前很多的购房客户看了以后我们没有房源给他们，我们又不愿意流失，所以我们有一个货量的补充，这两栋楼目前基本卖掉了80%以上，但是12月底之前我想我们不会拿出其他的货源补充市场，因为这些已经够我们消化。还有过了春节以后，我们还会拿出新的产品，货源补充，包括两居，90到120平米，三居是140平米到160平米，这些货源拿出来肯定是供不应求的。

　　主持人：今年的七月份和裕地产拿了霞光里这块地，2013年有没有计划在大兴板块继续拿地？

　　倪君：作为一个知名的房地产项目，我们现在已经做到了高标准，严要求，我们和裕地产目前在北京的项目不光有五六家在售的楼盘，还有一些地块我们已经拿到了，只是没有推向市场，有一些业内的人士清楚，我们在北京的楼盘已经拿到的地加在一起达到10个地块以上，我们在通州已经拥有了一块土地，包括顺义、大兴。现在我们在大兴老板又拿了一块地，甚至我们在市区也在抢地，我们抢地的同时不是说房地产项目一定要做到一个飞跃，但是我们一定要做一个质的跳跃。

　　主持人：感谢倪总接受我们的采访。