2014高端盘进入乱战期 泛海国际东山墅等老盘加入战局
2014/2/20 12:37:41
门庭婷
原标题：2014高端盘进入乱战期 泛海国际东山墅等老盘加入战局
开年以来，北京高端项目迎来集中爆发期，泰禾·北京院子、紫辰院、五矿万科·如园、绿地中心等高端项目获准入市。在很多业内人士看来，这些项目的入市只是2014年北京高端楼市的一个前奏，包括夏家胡同、农展馆地块在内的，2013年出让的多宗高价地都将在2014年推向市场，2014年北京的高端楼市将面临前所未有的激烈战局。
然而，除这些备受关注的地王项目外，很多沉寂多年的老牌豪宅，也计划在2014年重新回归市场，其中堪称北京“骨灰级”豪宅的东山墅距2004年首次开盘已达十年。业内人士指出，这些老牌豪宅的加入将进一步加剧2014年北京高端楼市的竞争，而这些项目拥有成熟的品质和核心位置，再加上当时较低的拿地成本，对于新晋地王项目将产生不小的压力。
2014 高端盘进入乱战期
从去年11月起业内传言单价超4万元/平方米楼盘不批预售证起，北京的高端楼市陷入沉寂，多个高端项目虽已蓄客良好，但因“限价令”而无法入市。进入2014年，泰禾北京院子率先打破僵局，成为2014年第一个拿到预售许可证的高端项目，最高预售价格为87345元/平方米。随后，紫辰院、五矿万科·如园、绿地中心等相继也都已超过4万元/平方米的单价获批入市。市场也由此推断，“4万元/平方米”的限价禁令已经解除。
对此，某房企的营销负责人表示，这几个项目的入市对于北京今年全年的高端盘只是一个开始，随后不仅高端盘会加速入市，获批价格也会节节攀升。“去年的几个地王入市，定价是一定会比这几个项目高的。”
新晋高端项目加速入市的同时，一些沉寂多年的老盘高端项目也计划在2014年有所动作。《广厦时代》获悉，包括东山墅、泛海国际居住区、绿城御园、山水文园等在内的多个核心区高端项目也将在2014年重回市场。这其中有的项目，几乎已经快被市场遗忘。位于朝阳公园核心区的东山墅，最早一期开盘要追溯至2004年，至今已有十年。业内人士指出，这些项目相比新晋豪宅大都具备位置和配套优势，如果都选择今年入市，将进一步加剧北京高端市场的竞争。
土地提升楼市预期 加速老盘入市
这些沉寂多年的老牌豪宅为何都选择在2014年入市？业内人士指出，一方面，重新入市的这些老盘，不少原本因拆迁、规划等客观原因无法入市，重新入市需要经过较为复杂手续，另一方面，2013年火热的土地市场为2014年高端盘的价格做了良好的铺垫，老盘选择在2014年入市，也是想借由不断提升的价格预期取得良好的销售成绩。
事实上，这些老牌豪宅的二手房的价格在过去的一年就已经有较大的提升。以泛海国际居住区为例，2013年年初，二手房均价60000元/平方米，而最新的售价为近70000元/平方米。而让泛海更有底气的是朝阳公园板块新盘的销售价格，目前均价为130000元/平方米。即将在今年入市的农展馆地王项目，也已经给出了均价150000元/平方米，最高300000万元/平方米的定位。
虽然目前这些项目尚未确定最终销售价格，但《广厦时代》了解到，这些老盘重新入市都抱着不低的销售预期。位于东四环的山水文园，此前报价为45000元/平方米，一月底现房获批的销售价格为4.3万-5.5万元之间，但目前并未对外销售。而据知情人士透露，现房价格一般只是备案价，山水文园开发商对于该项目的销售预期为10万元/平方米。
为了这些老牌豪宅在今年能够顺利入市，开发商也做了不少准备工作。泛海建设就在12月公布，其全资子公司北京星火房地产开发有限责任公司，拟向大业信托有限责任公司申请金额不超过7.6亿元的信托贷款，而此次信托贷款的目的就是为了加速推进泛海国际居住区项目第六宗地、产业用地及市政配套用地的开发建设。
老牌豪宅发挥空间或更大
众多地王项目再加上老牌豪宅的后期产品，2014年北京高端楼市的竞争或异常激烈，北京高端市场的购房人群则相对有限。业内人士指出，高端产品的去化速度相较刚需产品较慢，而北京严格的限购政策也很大程度收窄了高端产品的购买人群，2013年又相对集中地消化了一部分高端需求，如何在2014年高端楼市激烈的竞争中脱颖而出，对于开发商来说是个不小的课题。
一位房地产资深营销人士透露，高端购房人，尤其是超高端项目的购房人，都面临较多的选择，一旦确定购房，会动用自己的各种社会关系，与开发商进行议价。在这一点上，无疑这些老牌豪宅推出的新品更具优势。即使排除了多年未销售占用的资金成本，这些产品的硬成本相比地王项目也要少，因此议价空间较大，当市场竞争激烈时，或更容易赢得客户。
另一方面，这些成熟的项目，大都拥有较好的业主圈层，通过圈层销售对于高端产品是最有效的销售方式。该业内人士指出，像泛海国际居住区这样的项目，如果推出的新品体量不大，估计项目老业主和业主亲友就可以实现去化。
泛海国际居住区
项目地址：朝阳区朝阳公园桥东北角
建筑类别：高端公寓
前期装修情况：精装修
二手房参考价格：约68000元/平方米
项目概况：
百万平米高端社区
泛海国际居住区是朝阳公园东部的大型高端社区，整个项目总建筑面积约为260万平方米，是北京东部的地标级大盘，项目整体划分为六大功能区——国际高尚居住区、国际时尚商业娱乐中心、国际商贸博览中心、国际教育产业园、体育景观公园、国际商务花园。项目于2006年首次入市，当时入市价格不到15000元/平方米。
据知情人士透露，泛海国际居住区新品预计今年10月入市，具体价格和产品还未最终确定。以泛海国际居住区前期产品看，项目户型种类比较丰富，主要以大户型为主。项目目前二手房挂牌量较多，均价在68000元/平方米左右，总价多在千万以上。
环境配套：
配套齐全 绿化率高
泛海国际居住区位于东四环核心区域，周边配套已经相当成熟。另外，作为一个超大社区，泛海国际居住区自身也配备了齐全的配套，可满足社区业主的各项生活需求。在备受业主关注的教育方面，社区拥有泛海双语幼儿园、府学胡同小学、华中师大一附中等12年全程教育体系。据泛海国际附近中介门店介绍，很多购房者都是看中了泛海的教育配套，才选择在此置业。
另外，背靠朝阳公园，泛海国际周边拥有让不少项目羡慕的大片绿地，朝阳公园、红领巾公园等市政公园都是泛海国际的最大卖点。项目自身也规划了大面积的绿地，据了解，泛海国际居住区总规划用地330公顷，其中2/3土地用于绿化。
东山墅
项目地址：朝阳区东四环朝阳公园东岸
建筑类别：别墅
前期装修情况：毛坯
二手房参考价格：约120000元/平方米
项目概况：
朝阳公园独栋别墅社区
东山墅曾号称“北京首府别墅”，多次入选“中国十大豪宅”，传说中这里的业主也是非富即贵。作为朝阳公园畔的纯独栋别墅社区，虽然临近四环，但重重绿化的遮挡让人很难注意到社区的存在。
据了解，东山墅由太合控股、三元集团组合投资，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司开发，由美国著名建筑师道格拉斯·道林亲自主持设计6款经典户型，面积从400平方米至1150平方米，每个户型设计都充分考虑到业主的高端居住需求。
目前项目也有二手房挂牌在售，挂牌价均在10万元/平方米以上，单套总价在5000万元以上。不过，虽然有挂牌量，成交却很少。据丽兹行统计，去年全年，东山墅二手房成交量不足五套。
环境配套：
占据城市稀缺资源
#p#分页标题#e#朝阳公园板块可以算是北京豪宅最集中的板块之一，但板块内产品形态主要以高端公寓为主，东山墅是板块内唯一的纯独栋社区，而且占据了朝阳公园最核心的位置。这也是东山墅二手房价格始终居高不下的原因之一。
项目总占地面积100公顷，20公顷为建设用地，80公顷为景观和绿化带，而在景观绿化带中，运用微地形结合步出式庭院、私家水岸线、私人码头、听水门厅、透天门廊、双庭院、叠水庭院、室内外双泳池等诸多豪宅专属元素，在城市核心区创造出城郊别墅才具备的环境条件。
另外，由于位于东四环核心区，东山墅相比城郊别墅交通优势十分明显，名副其实地实现了出则繁华、入则自然。
绿城御园
项目地址：海淀区青龙桥玉泉山路
建筑类别：别墅、公寓
前期装修情况：精装
二手房参考价格：约94000元/平方米
项目概况：
绿城御园系开山之作
北京绿城·御园是绿城御园系列的开山之作，曾被认为是“豪宅的标杆”，也是绿城“理想主义”的最佳诠释。2007年首次在市场亮相。项目位于海淀区玉泉山东路，东至颐和园、西至玉泉山、北至北五环路、南至玉泉山路。总占地509亩，容积率仅0.68，项目设计有“园厅别墅”和“平层官邸”两种户型。平层面积为300-450平方米，圆厅别墅面积为1000平方米左右，采用名品进行奢华装修。2007年、2009年两次开盘均迅速售罄。自此，“御园”也成为了绿城品牌的代表之作。
目前御园二手房挂牌均价为94000元/平方米，总价多在3000万以上，但挂牌房源很少。据了解，项目新品预计今年下半年入市，品质将进一步进行提升。
环境配套：
享有西山板块超高绿化率
绿城·御园处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明园等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，在自然环境上得天独厚。与此同时，项目周边清华、北大、国际关系学院等著名学府围绕，人文环境相比东部具有较大优势。
在项目内部，规划设计了三重景观，一重为英伦皇家园林、二重为院落喷泉景区、三重为私家庭院与绕宅而制的私家泳池、花坛、凉亭，此外，1.2万平方米的顶级会所“御园汇”，以御制宴会、皇家泳池、贵族沙龙等为业主的圈层活动提供高级享受。
山水文园
项目地址：朝阳区东三环十里河弘燕路
建筑类别：公寓、别墅
前期装修情况：毛坯
二手房参考价格：约61000元/平方米
项目概况：
CBD低密度大盘
山水文园位于朝阳区东三环十里河弘燕路，是区域内少有的百万平方米大型高端社区。项目分为东、西两园，2004年首次开始内部认购。山水文园西园产品主要包括联排、双拼及独栋水岸别墅，其中包含著名的水晶宫别墅与山水文园的灵魂作品——锚型别墅。东园为大户型低密度板楼。
山水文园目前在售二手房较多，一期价格最低，均价在60000元/平方米左右，四期价格最高，均价在68000元/平方米。据项目附近中介人员介绍，目前一期的两居最受二手购房人欢迎，因为总价相对较低，而且一期房源已经满五年，可以免除个税。
环境配套：
配套丰富 文化气息浓厚
山水文园位于东四环与东三环之间，东侧是占地约50万平方米的欢乐谷及二十七洞高尔夫球场。周围生活配套齐全，十里河建材市场、燕莎奥特莱斯商城、天客隆等可满足各种生活需求。
去年7月底，项目自身配套山水文园·全球艺术商街正式开街，马未都观复博物馆商店、王刚工作室、张艺谋工作室等文化艺术机构落户，为项目提供了更多人文艺术气息。
本版文/门庭婷
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