原标题：房产业营业税的五个重要?常识?
“金九银十”是房产市场交易的高峰期。据悉，今年南京秋季房展会格外火爆，不少楼盘因销售太快已无房可选。随着近两个月南京市房地产交易量的增加将带来税收的增长，特别是房地产企业在交易环节中涉及的主要税种营业税。为此，本期《南京税务》就房产交易营业税中常见的几种情况作解读。
“诚意金”属于预收款性质
栖霞区某房地产企业于2013年5月取得所开发楼盘的销售许可证，并于同年6月8日开盘销售。开盘前，该房地产企业与部分意向客户签订了预售合同，并收取每户1万元订金，约定缴纳订金的客户可以提前选房，选中后订金可以转为购房款，若未选中订金将全额退还。该企业2013年5月共收取客户订金135万元，同年6月该企业按销售不动产税目缴纳了营业税及相关附加。由于开盘后售价出现一定的波动，部分意向客户没有最终选房。根据合同约定，该企业退还了26万元订金。该企业会计张先生向栖霞地税局咨询如何对房地产企业收取的订金款项进行相关税务处理。
税务人员向张先生解释，根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局2008年第52号令）的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此属于预收款性质的订金，应当在收款时确认收入，并按照要求缴纳相应的营业税金。
对于房地产企业退还客户已缴纳的订金又该如何处理呢？根据营业税条例的相关规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
精装费按“销售不动产”缴纳营业税
浦口区某房地产公司一新楼盘于近日开盘，销售的商品房中部分为精装修房屋。该公司在销售时与购买方签订两份合同，合同涉及到销售房屋的价款和精装修的装修费用，且规定装修为购买房屋的必要条件。公司的财务人员前往税务部门咨询其签订的装修费用合同价款部分是否可按“建筑业――装饰业”税目缴纳营业税。
税务人员向其确认，该公司在销售精装房时与购买方另外签订的装修合同价款，应并入房屋销售价款，按“销售不动产”税目一并征收营业税。至于原因，税务人员分析，根据国税函〔1998〕53号《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》的规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。因此，该公司的装修合同价款应一并列入房屋售价，按照“销售不动产”税目征收营业税。
继承房产如何判断满五年
近日,市民陈先生来到征收大厅咨询，其有一套住房产权系从刚刚过世的父亲继承取得，现打算对外销售，听说销售购房时间满五年的住房可以减免营业税。陈先生告知，该套房产是父亲在世时于2007年购买的二手房，若按当时时间算，已满五年了，问，此情况可否减免营业税？
根据相关规定，个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；其购房价格也按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。所以，陈先生的该套房产应按其父亲取得房产时间计算，已满五年。若该房属于144平方米（含）以下的普通住房，可以全额免征营业税；若属非普通住房，则按差额（即此次销售价扣除其父亲2007年时的购买价）征收营业税。
“以房抵债”属于销售不动产
近日，一起商业银行与个人之间的债务纠纷在鼓楼区人民法院宣判，法院判决拍卖被告赵某所抵押的门面房偿还银行的贷款。该门面房以922.3万元成交，房产过户前，鼓楼地税及时介入，告知需要按“销售不动产”税目征收营业税，需交营业税46.66万元，当事人赵某表示很不解，个人房产因无法偿还债务而被银行收走，又不是上市交易为什么还要缴纳营业税呢？
税务人员对此解释，根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。因此，对于此项房产拍卖属于营业税的应税范围，应当按“销售不动产”税目征收营业税。
分期付款判断纳税义务
秦淮区某房地产开发企业为推销远郊项目，采取分期付款销售方式。其中，一份合同约定价款为175万元，签订日期为2012年8月15日，合同约定签订当天付35万，2012年底前付70万，2013年6月底付70万。税务人员2013年8月检查时发现，该公司只将105万元确认营业收入作为计税依据，遂责令公司补缴税款，办税人员表示目前公司实际只收到房款105万元。
税务人员指出：根据《营业税暂行条例》的规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。其中，营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
该公司签订合同约定的全额付款日期为2013年6月底，但实际未能全额收到。通过上述规定可以看出，当实际收款时间、合同约定收款时间不一致时，应按照孰先原则，以在先的时间作为纳税义务发生时间。该公司应当就未实际收到的70万元补缴营业税，并从2013年7月报缴期结束次日起计算滞纳金。
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