北辰实业（601588）2022年半年度董事会经营评述内容如下：
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司业务概要 公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。 房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市（300778）拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发体系。截至报告期末，公司房地产项目已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、廊坊、合肥、宁波、重庆、无锡、海口、眉山等15个城市，开发规模不断提升。 会展（含酒店）以首都会展集团为依托，大力整合会展业务资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索发展包括会展场馆管理、展会主办承办及配套服务、会展教育咨询服务、高端国务政务活动保障服务等业务。与此同时，公司以会展为龙头，持续带动写字楼、公寓、综合商业等业态协同发展。 (二)公司所属行业发展情况 二零二二年上半年，面对严峻复杂的外部环境和多地疫情反复的内部环境等多重影响因素，我国坚持把稳增长放在更加突出位置，加大宏观政策实施力度，深化改革扩大开放促进创新，坚定实施扩大内需战略，着力激发市场活力，增强发展内生动力，经济运行企稳回升，上半年GDP增速为2.5%。 1、房地产开发 二零二二年上半年，受国内疫情多发散发的冲击影响，全国房地产市场面临着前所未有的挑战，在中央坚持“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”以及“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下，全国各地区因地制宜，积极出台稳定楼市新政，从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等多维度鼓励楼市成交，并推出了一系列创新性措施，政策出台频次创历史同期新高，行业政策环境呈现出宽松势态。 总体来看，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大、政府供地力度放缓等因素影响，上半年全国土地市场成交量价同比回落，溢价率指标也出现了大幅下滑。根据国家统计局数据显示，二零二二年上半年全国房地产市场住宅销售面积58,057万平方米，同比下降26.6%，住宅销售额人民币57,683亿元，同比下降31.8%。 一线城市中，北京商品住宅市场成交规模有所下降，成交均价同比上涨，库存规模小幅回落，出清周期依然超20个月；广州商品住宅市场成交面积大幅下滑。二线城市商品住宅成交面积大幅下降，成交均价小幅上升。三线城市商品住宅成交均价及成交规模均同比下跌。 2、会展（含酒店）及商业物业 二零二二年上半年，国内反复多发的新冠疫情对会展行业带来持续性影响，在商务部发布《“十四五”对外贸易高质量发展规划》，明确提出“建立线上线下（300959）融合、境内境外联动的营销体系”、“搭建云展会等线上平台，促进数字化营销”的政策指引下，各会展企业纷纷通过线上办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，寻求改变和创新，谋求突破口，促进产业线上线下融合发展和联动营销，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒店业因上半年全国多地疫情反复而业绩承压，复苏态势减弱。北京写字楼市场上半年净吸纳量大幅下滑，空置率有所上涨，租金水平普遍下降。公寓市场平均租金小幅下滑。二、经营情况的讨论与分析 二零二二年上半年，公司保持战略定力，聚焦主业发展，不断加大优质资源整合力度，着力提升运营管理质量和效率，持续推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展，但受制于疫情和行业整体下行调整趋势影响，公司收入利润均出现不同程度下滑。 报告期内，公司实现营业收入人民币684,051.1万元，同比下降33.75%。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币-44,008.3万元、-46,463.8万元和-50,773.2万元。 1、房地产开发 在房地产市场分化进一步加剧、债务风险事件频发的背景下，公司加强市场研判力度，在坚持稳健投资的同时，通过构建“大运营”体系，着力提升运营管控效率，增强公司房地产开发业务抗风险能力。 二零二二年上半年，房地产开发板块受宏观调控、开发周期的影响可结算面积减少，同时公司对部分房地产项目计提存货跌价准备，实现营业收入人民币587,960.8万元（含车位），同比下降37.41%；税前利润为人民币-2,367.0万元，同比减少人民币81,736.8万元。 增强风险防范意识，坚持稳健投资。 公司深入研判各城市供地信息，制定有针对性的土地拓展策略，重点关注人口净流入、经济发展较成熟的一二线热点城市，为取得优质土地储备做好充分准备。截至报告期末公司已进入15个城市，实现总土地储备539万平方米，其中位于一二线城市的土地储备占比83.7%。报告期内实现新开工面积35.6万平方米，开复工面积415.1万平方米，竣工面积69.0万平方米。 丰富营销手段，促进库存去化。 在上半年房地产销售市场整体遇冷的环境下，公司灵活调整营销策略和定价策略，积极运用北辰地产橙享家小程序等数字化营销渠道，大力开展线上线下联动拓客及节日促销，加快项目周转。截至报告期末，公司实现合同销售面积32.2万平方米、合同销售金额人民币78.8亿元（含车位）。从区域分布来看，北京城市中心、长沙城市中心、杭州城市中心分别实现合同销售金额人民币34.1亿元、15.0亿元及11.0亿元。 强化资金管控，保障现金流平稳。 公司重点关注销售回款情况和各期交付节点，动态跟踪项目效益，对项目资金、债务风险进行逐个梳理，保障现金流平稳、可控。公司上半年实现销售回款人民币73.1亿元。 加强工程管理，确保项目顺利交付。 上半年，公司深入落实“保交楼、稳民生”工作，各项目均未因疫情或资金原因导致停工，在此基础上，公司认真开展交付前承接查验和风险检查，确保项目保质保量按期交付，上半年公司共有7个项目完成3,800余套房源交付工作。 2、会展（含酒店）及商业物业 面对国内外疫情持续反复、第三产业普遍受到冲击的不利局面，公司立足首都城市战略定位，加快资源整合与数字化赋能，以品牌输出为纽带，推进重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同发展。 二零二二年上半年，会展（含酒店）及商业物业板块因接待冬奥会、冬残奥会服务工作，营业收入同比上升2.50%，实现营业收入人民币88,880.6万元；但受疫情影响显著，税前利润为人民币-5,110.7万元，同比减少人民币10,859.5万元。 1）会展（含酒店） 会展作为人流密集型产业，受疫情影响尤为严重，特别是自今年4月份起，京内会议展览、酒店全面停摆，该板块业绩短期内承压。为此，公司在加强疫情防控的基础上，积极做好会展延期等善后协调工作，通过加快上游业务创新以及控制业务成本、人力成本，促进开源节流。 加速拓展轻资产服务型业务 会展场馆及酒店运营方面，公司以轻资产运营为着力点，依托自身在高端国务政务服务保障方面的经验和品牌优势，持续推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出，报告期内，公司克服疫情影响，新签约首钢会展中心、桂林国际会展中心、南京五洲皇冠酒店、南京五洲皇冠行政公寓、珠海五洲皇冠运动员公寓5个委托管理项目，在山东、广州、江苏、安徽等省区市新签约4个顾问咨询项目。通过多年业务深耕，公司会展及酒店品牌输出项目已广泛深入环渤海、长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等五个主要城市群，受托管理项目数量和管理规模稳居全国第一，行业龙头地位得到巩固。 珠海五洲皇冠运动员公寓 图1：截至报告期末公司受托管理的会展场馆及酒店项目 会展主承办业务方面，公司在承办服贸会、中关村论坛（科博会）等大型展会基础上，报告期内完成中国（北京）国际视听大会、世界前沿科技大会、国际养老产业暨全生命周期健康生活博览会项目开发工作，并收购了以轻资产运营模式为主的展会主承办公司―北京国际展览中心有限公司，会展上游产业链进一步完善，轻资产布局得到延伸。 圆满完成冬奥会、冬残奥会服务工作 公司旗下北京北辰洲际酒店、北京北辰五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店及国家会议中心入选奥林匹克大家庭酒店场馆，作为国际奥委会和国际残奥委会的赛时总部及赛事运行调度指挥中心，负责接待奥委会主要官员，同时国家会议中心大酒店与亚运村宾馆作为签约酒店，接待服务冬奥会媒体及技术官员。公司充分发挥多年来积淀的专业服务保障经验和“北京服务”优势，遵循“简约、安全、精彩”办赛要求，建立了一套衔接紧密、信息通畅、响应及时、运转高效的国际赛事服务保障体系，高标准完成北京2022年冬奥会及冬残奥会服务保障工作，将公司发展融入首都建设大局，助力北京擦亮“双奥之城”的城市名片。 深入探索会展数字化转型 为把握数字经济赋予的新机遇，公司在会展数字化转型方面进行了深入的探索和实践。在会展运营方面，搭建服贸会数字平台，现已建设完成服贸会APP云会议、云直播和云洽谈等功能模块，开发了线上证件系统、展位销售系统和观众CRM系统，全方位提升客户体验。同时，在服贸会闭会期间，公司依托云会议、直播等数字化平台，已持续举办包括海外推介会在内的各类常态化活动50余场，真正打造永不落幕的服贸会；在会展研究方面，公司上线会展知识管理系统，将会展及相关产业信息以数字化方式分类存储，有效应用到员工培训、业务拓展，未来将持续完善该系统，将其打造成为会展及相关行业发展咨询、竞争情报（CI）分析、企业管理咨询的综合云分析服务平台。 2）商业物业 成立商业管理公司，集聚发展合力。 为提升商业物业管理效能，持续推动公司主营业务协同发展，公司投资成立全资子公司北京北辰商业管理有限公司，旨在以会展为龙头，带动写字楼、公寓、综合商业等业态协同发展，实现自持物业精细化管理。未来北京北辰商业管理有限公司将通过建立统一的经营管理中心模式，以智慧科技赋能物业运营管理，构建具备轻资产输出能力的专业商业物业服务品牌，打造公司新的战略支撑点。 商业物业各业态平稳经营 写字楼业态，受疫情及互联网、在线教育行业波动影响，上半年写字楼市场呈现需求萎靡、成交活跃度下降态势，公司在维护现有客户、保证续租率的同时，丰富线上线下多元化拓客渠道，着力提升看房客户的转化率，报告期内续租率接近90%，去化率达到60%。公寓业态，公司充分发挥常住公寓的居住属性优势，引入多家优质的企业长住客户，营收同比实现增长，不仅稳定了长住基本盘，也对公司进一步拓展长住客户市场起到了示范引领作用。 3、融资工作 公司高度重视现金流安全稳健，一方面加快项目开发回款速度，另一方面凭借良好的信用水平及风险管控能力，积极拓宽资本市场融资渠道，合理控制融资规模，综合融资成本进一步降低，报告期末货币资金为人民币126.81亿元，资金风险可控。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项三、可能面对的风险 1、新冠肺炎疫情的风险 疫情反复及不确定性可能导致房地产项目公司停产、停工，工程建设延期，造成公司项目销售、回款周期拉长，会展及商业物业的经营也会在短期内受到一定影响。 针对上述风险，公司将科学、规范、及时、有序地开展疫情防控工作,采取有效措施,控制疫情传播和蔓延扩散,确保公司的正常工作和生活秩序，最大限度降低或化解疫情可能给公司经营造成的不利影响。 2、政策风险 房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管上半年行业政策有所放宽，但因城施策、一城一策仍将持续，下半年调控政策和信贷环境不排除做出进一步调整和优化，可能给房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方面带来一定风险。 针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策、宏观经济环境、市场变动等，同时公司将依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。 3、市场风险 近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，房地产市场竞争愈发激烈，高地价项目对企业利润空间的影响较为显著，可能导致企业利润增速放缓、利润率水平显著下降。 针对上述风险，公司将紧跟市场发展趋势，加强对新项目的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区项目，同时做好存量项目的开发和销售，梳理细化管控环节，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。 4、人才储备的短期风险 随着公司近年来不断加强房地产开发以及会展业务全国化布局，国内房地产项目以及会展、酒店受托管理项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。 针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，完善人才队伍建设机制，加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，拓宽选人用人视野和人才引进渠道，市场化选聘职业经理人，加大对优秀年轻干部的发现培养使用和储备力度，加大应届毕业生的引进与培养，实施“优培计划”，加强基础人才队伍建设，优化领导人员梯次配备。举办公司中层领导人员与年轻储备人员提升经营管理能力等培训班，北辰研学院协同北辰党校，制定高层、中层、优秀年轻人才系统培养项目，推进高素质专业化干部队伍建设；通过开展会展集团“雄鹰、飞鹰、精鹰”、地产集团“领航、远航、启航”三级人才培养体系，加强各类人才储备。四、报告期内核心竞争力分析 公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务凭借多年来服务高端国务、政务活动形成的品牌效应，持续带动公司酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态协同发展，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。 一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十五年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。 另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，在会展、酒店领域的高端运营服务和会展场馆输出管理领域具有比较优势，品牌认知度和影响力不断提升。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾120万平方米的商业物业（含酒店），拥有20余年的会展、酒店专业运营经验及国际化的运营服务标准和团队，在会展场馆运营管理、会展主承办、会展信息化、会展研发的全价值产业链开展了积极的探索与实践，形成了会展全产业链整合联动能力。近年来，圆满完成了以奥运会、APEC会议、服贸会、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国世界地理信息大会、北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。 此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。关注同花顺财经（ths518），获取更多机会
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