直播：中国商业房地产合作博览会

    主题：中国商业房地产合作博览会暨第六届（北方）零售地产招商大会

    时间：2014年3月28日

    地点：沈阳碧桂园玛丽蒂姆酒店

    直播：新浪商业地产频道

    主持人 王玮：我很高兴受老主任的邀请参加2014中国商业房地产合作博览会暨第六届（北方）零售地产招商大会，今天大会的主题是商业资源的合作发展，我们的专业论坛就是零售地产招商合作大会，由于商业地产的技术和专业含量很高，也需要大批的领导经营管理和金融服务的各类服务的公司和机构。我们这个平台就是将服务商和开发商聚合在一起的平台。今天的会议安排是这样的，上午是两个发言，接着是三个对话，一个是参与，下午还有一个专门儿童的主题，做一个儿童的专题发言，我希望今天主席就是以这么一个思路，大家可以专心听讲，希望大家能够碰撞出思想的火花，我有一个小的要求，我们嘉宾都要控制遵守时间，我们严格按照时间进行，现在由主办方代表致词！首先有请购物中心联盟副会长、黑龙江连锁经营经营副会长兼秘书长李远志做开场致辞。

    李远志：大家上午好！2014中国商业房地产合作博览会暨第六届（北方）零售地产招商大会今天在这里隆重举行，首先我对诸位的到来表示热烈的欢迎，向碧桂园商业管理公司沈阳分公司对大会的支持表示衷心的感谢，同时也对本次大会的隆重召开表示热烈的祝贺，三四线城市随着城市化发展购物中心的发展也加入上行通道，互联网的发达以后，两极化趋势会越来越明显当越来越不需要见面的时候，当家庭成员时时可以联系的时候，我们反而觉得经常在一起聚一聚非常必要。如何在购物中心数量急剧增多的同时尽快转向以顾客需求驱动，也就是说尚不完善的商业房地产具备不见闹市之影的淡定从容，解决自身招商难题，在应对挑战中充分发挥场所功能和社会功能在竞争中立于不败之地，商业地产要找准行业发展方向。本届论坛的深刻功力在于我们向大家输送有效资源和智慧在顺流和逆流的交汇中实现项目有效推广，最后我想还是回到郭增利主任的那句忠告，居安思危比没有准备要好，我们来迎接商业地产新时代的到来！谢谢大家！

    主持人 王玮：感谢李会长的精彩开场，接下来有请国资委商业网点建设开发中心副主任段宏涛。

    段宏涛：非常容幸和幸运和在座的各位分享这样一个美妙的时刻，应该讲中国的房地产野蛮生长了30年，中国的经济改革开放以来也粗放式掠夺式的发展了35年，中国的政治、经济都到了一个改革的阶段。国资委这十年来每年都在向新加坡输送干部培训，我们会向新加坡的体制进行一定的学习。未来的中国房地产可以向主题性发展。我们从现在的常驻人口的52.7%到2024年要达到60%。这样的话我们将有1/3的人进入到城市来。农村的人口，旧城区的人口，中西部的人口一共3个亿万。我们现在开始进行全民养老、全民医疗，未来的房地产和商业地产我们马上看到金融的逐步放开，到8000美元以后，我们中国的整个全民的生活方式、消费方式将发生转变。因此可以断定未来中国的地产，房地产会向主题性、垄断性不断的变化。我们现在坐在一起共同分享、参阅、参考合作。我们谋求中国商业地产大的转型。谢谢！

    主持人 王玮：段主任的发言从宏观角度为我们总结了房地产以及商业地产的野蛮发展三十年，非常有意义。下面有请大会首席赞助商奥园地产集团沈阳片区公司总经理李援非李总讲话。

    李援非：各位领导、各位嘉宾、女士们先生们大家上午好！很容幸能够应邀出席2014中国商业房地产合作博览会暨第六届北方零售地产招商大会，向主办方能够主办这样一个大规模的一次商业地产盛宴表示衷心的感谢。中国地产集团已经成立于1996年，从最初的一个房地产开发为主，而且到了商业地产每一年成了一个上升的比例。在我们沈阳苏家屯区有270万平米，其中产品线非常丰富，包括住宅、写字楼、会所，五星酒店，精品酒店及小学，打造多元化的商业中心，满足区域内商业配套同时更承载着一种责任。今天的会议将由商业地产人共同探讨商业地产的奥妙和精髓。无论是地产商、开发商、商业平台、媒体渠道都是一次难得的机会。最后预祝本次大会圆满成功，谢谢大家！

    主持人 王玮：有请本次会议场地赞助方碧桂园东北区域总裁助理刘慧娣女士讲话。

    刘慧娣：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们先生们大家好！阳春三月我们大家共同聚会在这里。我向2014中国商业房地产合作博览会暨第六届（北方）零售地产招商大会的胜利召开表示热烈的祝贺！碧桂园集团能够作为本届会议的赞助方感到非常容幸。碧桂园成立于1992年，是一家涵盖商业地产、建筑装修、物业管理，2007年开始碧桂园集团拓展东北市场，先后在辽宁、黑龙江开发项目，2013年沈阳碧桂园银河城更是勇夺销售冠军。希望社会因为我们的存在变得更加美好的发展理念先后开发了200多个项目。在南京打造的欢乐城项目，银河商业广场是又一力作，约8万平米，现已引入永辉超市，影院等项目，打造于洪新城商业体，碧桂园商业广场是一个新星最后预祝北垢联招商大会圆满成功！

    主持人 王玮：下面进入本次大会的主题演讲环节。首先有请中国北方购物中心联盟总顾问，中国购物广场产业谘询中心郭增利主任。

     郭增利：各位朋友大家早上好！非常高兴看到北购联6年的发展变化，我想今天这样一个机会和大家分享一下我自己的一个理解，关于商业房产地零售业购物中心。其实每年年初或者前一年年底的时候都会有朋友问我，郭主任你怎么看待形势，我资金还没有看清2014年到底商业房地产购物中心会怎么样？也可能我会把行业看得越来越复杂了，可能越是复杂的局面，可能越要回归到基本的思考，或者我们从基本的当中看2014年中国零售业到底如何发展，所以我会谈两点，一个是发展环境，第二个是应对的策略。

    刚才也强调城镇化，这张图表用了3年还在使用，当把整个增长的速度，我们发现了惊人的相似。中国的房地产发展速度，其实大家也会反思，或者说我们新型政府，什么叫提高城镇化的质量，我们按照常驻人口统计的城镇化大概占52%，我们用户籍人口大概是35%，在这个差异当中他们所谓的进到城里的这些人，所谓的城镇化的这些人他们的需求是什么？如果我们把我们的目光盯在52%，可能他们的常驻人口会对我们的整个消费结构产生错误的判断。我觉得逻辑上是说得通的。决定着这个差异化恰恰决定了这个购物中心。是因为满足基本购物需求，可能走入这个城市还没有完全融入这个城市。可能在他的生活当中考虑的是基本生活需求。对于商业房地产对于我们的零售商，怎么样服务零售业，服务我们的消费者。同时大家对2014年，包括2014年之前，对商业房地产的判断，零售业和购物中心的判断每一个人都有不同的说法。我们看我列出了几个分析的角度。中国的商业房地产非常简单，也就意味这中国商业房地产的开发主体，意味着商业是依附住宅存在的。所以诞生了中国很多用这样的开发模式成功的企业。

    第二个是从零售渠道的角度，第一零售渠道一定是满足消费者的需要，第二个让我们的零售商能够认可的这样一个零售终端，如果你能扮演好这个角色，这个你是成功的。从这个角度看我们会发现受消费水平，消费意愿的影响，同时受品牌扩张的影响，如果有足够的我们的物业需求方，当我们的零售商可能并没有要开那么多店，那么大面积的需要，也许我们的购物中心会阶段性过剩。如果把现在的开发量放在十年之后，可能总量并不大，但是投放的量和节点确实超过了市场的承受能力。

    其他的包括沈阳很多算得上优质的又有多少。包括很多城市都存在有的地方过于集中，有的地方布局不合理。有很大的消费者对区域发展都有阻碍的作用。追求奢华时尚的项目还是占为主体的，为什么有的项目明明很好的得到了零售商的验证。可能某些决策者会认为有损他的面子。有可能会把一个活生生的很好的被消费者欢迎的变成可能没有消费者，没有利润的，这就是中国的一个残酷的现象。

    在整个购物中心的类型上看，因为中国的老城有很强的聚合的能力。最近7、8年的时间，中国区域型购物中心诞生了很大的品牌，因为这种区域型的购物中心需要的数量也一定是有限的。在绝大多数城市已经接近饱和。相反有大量的社区型的购物中心有很好的发展机会。

    从行业角度，从企业发展的角度我们应该如何去看市场，如何优化我们的行业，优化我们的企业发展策略。

    违规生活配套是我们在座很多零售商朋友，他们的品牌调整的动向，第二个就是要坚定不移的让商业房地产，让购物中心作为区域发展配套，你能不能扮演好这样的角色，正常的城镇化发展逻辑，或者是一个发展，自然会产生商业配套的需求现在大家会发现很多城市不是把商业作为配套，而是把它当做一个出让土地的一个通路。能够让商业房地产真正的作为一个配套设施，也是未来商业房地产未来发展的命运的尺度。

    成功的经营大于成功的开发，我想今天谈策略当中核心的问题就是什么叫成功的经营。我想首先要了解购物中心也好商业房地产也好，包括我们的零售到底达成的意愿是什么。三者共赢的局面如何形成？分别去看消费者要什么？大家可以看大屏幕，租户要的是什么，我们业主要什么？我们业主没有考虑怎样服务消费者，甚至我们的业主也没有考虑怎么样服务租户。为什么我们的开发商和我们的零售商在谈判过程当中大家不是指向消费者，零售商在研究消费者，我们的运营商没有很好的研究消费者。这是一个成功的购物中心。接下来就会出现一个非常核心的字眼，业主组合是购物中心到现在为止无论怎样创新优化都回避不了的一个专业词汇。用最符合当地区域市场需求的组合去满足市场的一切需求。我觉得这是购物中心能够取得成功的重要尺度。

    针对大多数购物中心成功是指高营业额和客流量。第二个业主能够达到持续提升的租金汇报，让消费者感觉到一种尊严和归属感，野种与品牌组合的生活化、新颖性。

    这里面还是象我开篇所讲的，最复杂的问题往往在最简单的规则当中。当然了目前大家很多开发商对购物中心并没有考虑用营业额的角度去判断，或者我们的开发面积有多大。衡量一个开发商，衡量一个商业项目是不是能够成功，没有一个好的营业额，营业额是客流量×提单率×客均消费，第二个从面积角度看营业面积×经营坪效。所以我想购物中心就是千方百计的吸引越来越多的顾客到我们这里来，我们围绕消费者展开更多的联想。提单率意味着有效，意味着吸引消费者的核心的完整的功能。你的服务对象和你提供的服务指向更家清晰。当更多的消费者从他作为顾客进入到公务中心最后便成了一个消费者，我觉得有更多的顾客这是我们成功的购物中心运营商的功劳。

    提高消费这是最初级的竞争方式所谓的差异化，我们更多的通过购物中心的专业元素引导消费刺激消费，我去A店的时候能不能想到在B店能不能消费。我可能一个消费创造的价值就不是去A店一个店的价值。这就是为什么大家越来越关注的原因。还有一个是提高我们的营业面积和坪效。一会儿我给大家一个图表，一个品牌到底多大的面积会有最优质的坪效。本来我们的大卖场并不需要那么多，那么大，可能会和大卖场形成一种主要解约的现象。你对每一个品牌到底需要多大面积，可能对我们确定某一个品牌准确的面积提升我们的营业效率都有很大的帮助。

    我们自己的购物中心消费的频率是多少？一个月两次。这是生活化的购物中心的一个本质的区别。我们和他们的基本生活没有很好的联系在一起。

    我想刚才我说过一个坪效的问题，这是在购物中心发展过程当中做的一个图表的分析，有这么一个图表1000平方以下的餐饮店占到了20%，1000平方米以上的店达到了26.5%。到了后来1000平米的店达到了68.3%，10000平米以上的店跌落到了22.2%。

    第二个就是业主和品牌生活化组合的新颖性和互动性。因地制宜四个字对中国的购物中心是最适合的。当你的城市适合做高端时尚的时候，你一定要去做。当你的购物中心布局很充分的时候，找到满足自己的需求，那就是生活化的购物中心。可能生活化的满足基本需求的购物中心。

    第二个是新颖性，A品牌进入购物中心，B进入购物中心，当AB品牌在两个购物中心当中会有不同的表现，因为他要强调自己不同的特色，他可能会需要我们的品牌根据我们的购物中心做一些新的调整。就是所谓的创意招商，引导性的招商。未来我们和很多零售商不会一成不变的进入到购物中心当中。可能先听我们运营老总的很好的建议，让我们自己同样一个品牌在不同的购物中心当中做出不同的味道。这就会出现未来中国购物中心的店铺的主体配套是什么？我虽然不认可购物中心会主力店化，但是我相信越来越多的购物中心不引入主力百货店，可能未来得购物中心变成专卖店、集合店等为主体，我们的购物中心会精通消费者、品牌商的研究，根据他的要求引导我们零售商进行改良。

    第三点叫互动性。互动性是1+1大于2。

    我的租金收入等于提成，第二个是经营面积×基本租金。我如果很好的确定了结合消费趋势的租户品类的数量和他们合理的面积结构，我们基本的租金面积就有很好的市场表现。

    营业额×租金，我们千方百计的指导我们的零售商让我们的货物摆放更和这个购物中心相匹配。你应该怎么做，我客流是什么人？你的品牌能不能和我的接轨。我的购物中心很好的对零售商经营的指导、引导。这同样是在中购联发展的结果。在教育培训这一部分，原来不到1%，到了2013年达到了接近14%，大家去看，从面积比例上看我们发现了一个非常有意思的现象，当美容美体数量没有增长的时候，我们的美容美体的面积大了2倍数。有了这样一种引导，对于我们提高购物中心的经营效果有非常大的帮助。

    最后一点就是有价值和归属感的体验式成果。让消费者来到这里有一种宾至如归的感觉。他有一种美好的心情。要达成这样一种功能，他要在这里聚会，甚至大家也会发现，我右下角这张照片，未来中国的购物中心一定会有这种趋势。是把签证中心引入到购物中心，把图书馆引入到购物中心，我们叫社会化。未来的购物中心是要强调文化。消费文化的把握、区域文化的把握是未来购物中心可能会复制问题的一种载体。

    我个人坚持认为零售业做的是服务，做的是细节。我们在做的是一种所谓的创新和优化，可能会有假想，但是不一定是解决问题的方法的方法。我们需要的就是从你对消费者的服务当中寻找答案。在网上买东西，我没办法触摸它，如果我想如果有很好的形象设计，我相信对价格越不敏感的，一定会选择网店的渠道，我们的实体店提供的服务和他在网上能够提供的服务没有太大的差别。我们实体店在围绕细节、围绕消费者的服务方面，我们还有很多很多要做的。

    2014年市场有了发展我没有办法用简单的语言描述出来，但是我相信我和在座的朋友一样都会关注这个市场的变化。我希望和大家交流、引导这个市场。我也会和大家分享我的想法，谢谢大家！

    主持人 王玮：有请下一个演讲嘉宾，国家注册高级管理咨询顾问南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴。

    苏晓晴：非常感谢北购联给我这样一个机会和大家交流。也和大家郭主任给大家的一些数据和思考。下面我相对比较微观一些，希望和大家能够有所帮助。我今天演讲的题目是互联网零售背景下的购物中心的发展。

    首先我们来了解一下，购物中心也好，百货商店也好，其实零售业的发展在他们前期1852年本来就是一个工业化的产物，在前面的100年相对来说比较安稳。后来到了1930年世界第一个中国超市起来之前还有1925年世界第一个购物中心，他的名字叫做乡村俱乐部，所以随着科技的发展带来的是我们零售业态更新速度加快，特别是在我们的零售的变化在这20年当中发生了一个很大的变化。比如说我们还在谈OTO的时候，现在已经提到了OTM，不只是在线上线下，而是在线上互联。随着总体的发展，我们进入到了一个全渠道的时代，其实我们都知道，过去我们所经营的我们还是运营叫单渠道思维，如果在这样一个互联网的背景下，我们要对全渠道思维做一个全新的了解，在这了解我们的零售已经形成了一个新的物流。有信息流、物流。特别是大家不熟悉的商店流。消费者已经不会在一个单单的网店的购物了。我曾经把很多的百货店叫做寒号了。我们绝大多数零售我都叫懒汉式经营。互联网的小米叫做专注、极致、口碑快。我们来了解一下单渠道，过去的单渠道就是产品、商店、顾客。我们所有的三店里面讲究的是全便廉。我们的价格相对公道、廉价。我们很快的进入到了多渠道的时代，也就是店商时代，也可以通过电视、媒体购物，也可以通过报纸、广告购物。也就是这么3到5年的时间，从多渠道很快的跨入了渠道了，我到商场去试衣间，有人说我们的实体店已经变成了试衣间，很快我们进入到了全渠道。全渠道有一个关健词就是社交的本地移动的。我们的渠道要相对根据自己的情况要做全，第二作为实体的卖场和消费者形成互动，经常保持自己的全新的形态，每一个实体都要增加自己的联系，使消费者重复的到我们这里来。我们再来从理论上梳理一下，我们的零售轨迹是什么呢？我们是技术变革、生产变革、零售变革，我们经常把零售商店叫做终端。都把零售叫终端。进入了互联网时代以后，我们发现整个的彻底换了个。顾客变化，顾客从终端跑到了第二位，我们零售才会变化最后是产品的变化。这样一个互联网，我们单渠道到多渠道全渠道的把我们的轨迹打乱了。但是我们很仔细的研究了很多零售商的专家们写了一些资料以后，我们很自豪的发现，我们的实体商业永远不被淘汰，我们零售的基本功能始终没有变，因为基本功能和我们的人性相关，那就是售卖娱乐场所，同时又是一个社交的场所。所以实体店成为了永远的顾客的消费殿堂。这里针对互联网对实体店的影响。

    第一个就是本地化，因为实体店必须讲究本地化，在本地化里面有三个关健词，第一个是社交。所以刚才在郭主任的材料里面看到，演讲里面听到，其实我们的购物中心在我们政府的脑海里面是一个消费的场所。你会发现购物中心的伟大意义在于是一个最重要的社会功能。取代了过去作用。

    第二我们要注意便利。便利性是消费者需求当中一个个性需求。我们需要出门就能买到。

    第三个品质。我们的消费已经进入到一个讲品质的时代。我们不能仅仅的低层次的满足作为我们的目标。我认为最有特色的就是社区购物中心。社区购物中心也提到是未来商业地产或者说未来购物中心发展的最主要的。

    我们有三个层次，第一个是内向型的社区购物中心是满足本小区的居民。

    第二种是外向型的购物中心，也满足了周边通行的商务人流。也有内向和外向中间的，这里也有一些配比和一些参考数据。

    第二个是体验。不仅仅是实体店也是互联网的落脚点。我们是一个场所，我们让消费者反复来，所以这个场所的塑造是购物中心百货商店需要关心的。

    我们要和消费者有良好的沟通渠道，这样才会有对消费者快速反映的需求。未来的购物中心要想成功要做到有故事的商场。第一个要有话题性，只有话题性才能在公众中传播。这种传播是怎么来的？我想是回味，我们让消费者离开我们的购物场所的时候都会留下良好的回忆。要刺激到第二次第三次再来。我们还是购物、餐饮、服务、特色，我们千万不要去认为现在店商的冲击我们就要压缩购物。

    下面我再讲创新的六项措施：

    第一项叫立店创新。是一个非常重要的概念，因为我凭什么在这里把这个店开成功，顾客为什么来，顾客为什么买？这都是我们零售商所要考虑的。最近美国出了一本书，叫零售商的，5个EST就会出来完整的解释，我在这里给大家做一个介绍。第一廉价，经济实惠对大多数消费者来说仍然是首选。

    第二个我们的品种，我们的业态，我们功能，我们要有一定的流行度。我们要做到一定的引领。

    第四个有一定的便利。

    第五个流行，快速的反映。

    韩国的经济走下坡给韩国的零售店冲击，韩国店就凭着快速流行。所以时尚是一个百货商店永远的主题。同时我们注意快速，对消费者的需求，对他的反应投诉要做到快速的反应。不要期望在5个方面都做得很好，如果你5个方面都做得很好，那在这个圈子里只有你一个人可以成功。

    第二我们要定位，我们在研究定位的时候，我们的头脑里所有的百货店购物中心有5个定位是错误的。我在这里给到市场定位的一个系统。我的客人在哪里？

    第二功能，这样的消费者希望有什么样的服务？

    第三档次，这个消费者需要的功能是一种什么样的档次呢？

    第四业态，我们哪种业态才能满足消费者一站式购买的需求呢？

    第五规模。我们规模的概念，多次提到功能面积的浪费，所以我们对规模的把握也是至关重要的。一线我们最经济的面积应该是6万平。二线城市最经济的面积4万平。所以我们要考虑到建筑规模。

    第六个类型，现在已经不可能一种业态打天下，国际购物中心协会仅仅排出了4种购物中心的类型。定位也是消费者提到你就会想到什么一个理念，什么一个概念。所有的百货商店和购物中心要在消费者的心目当中形成一个独特的形象。

    当人均GDP超过了6千美元，连续最好的业态是什么呢？我这里给到大家6种很大的业态。

    第三经营创新。

    是我们零售一直不关心的东西。计划经济以后，中国没有了。因为在计划经济的时候所有百货商场都有一个经营技术的创新，而今天我们的百货店已经和购物中心一样，叫准购物中心。因为他们是经营租户而不是经营商品。你不是经营商品的别和我说什么OTO，我们在经营要注意什么？

    第一我们要了解MD，它的意思对应到中文我们找不到一个非常准确的词，我们在所有的教科书叫商品计划或者是商品企划。在合适的时间在合适的地点以合适的方式合适的价格卖给合适的人。我们需要做市场调研，消费者研究我们才能找到的一个准确的策略。

    第二个是PR，因为这是利用社会资源来树立公众形象的活动。

    下一个SP，很有趣的告诉大家，还有很多的购物中心，这些都是百货店的技术。我们购物中心有自己的SP技术。我们一定要注意，我们人均GTP超过6000美元，我们方式已经发生了彻底的改变。支付已经不是他们最大的障碍。在这个时候我们要讲究作为一个场所一定要做到一手托着租户一手托着消费者，我们要了解消费者的准性。讲究我们品质。要了解城市经济的发展，区域消费的特征，选择黏性的业态，这就是一个基本的逻辑思路图。

    第五个我们讲体验，体验是一个广义，不是餐饮，体验是通过商品，这个商品包括影院，包括服务，包括修脚的都叫商品。

    第二服务我们购物中心作为一个服务主体，你就享受免费的，更重要的是场所。所以体验是通过商品、服务以及场所感染的能量去影响消费者，让消费者记住我们。我们把理论和我们百货商店购物中心做了一个关联。我们发现理念是其实是一个从感性到理性是由我们经营方来完成的。也就是主题的提炼阶段。

    第二个行为，是从定性到定态的过程，我们首先了解什么样的受消费者欢迎，我们再从品类、品种，然后再来搭一个满足消费者需求，迎合消费市场的业态或者是品牌的图。

    最后一个视觉VI，说LOGO是我企业形象，其实这是错误的。其实VI是一个化无形到有形的，其实是满足不同的消费人的。第一张图是青年喜欢的，第二个是白领丽人喜欢的，第三个是经典怀旧型人喜欢的。

    第六个场所创新。我们理性的认识一下场所创新。我在这里也告诉大家其实很多的店商人也在找实体店，其实他们也是一个全渠道，场所是什么？我们来研究一下，对我们经营者来说，场所是一个贩卖东西的场所，对于顾客来说是一个消费的地方。我们需要的是消费者的价值我们如何满足。而消费者有很多潜在的价值我们要唤醒。比如说海底捞有很多品牌。问服务员能不能找一个塑料袋，问我能不能打包带走营业员笑着摇头。这时候顾客产生了什么样的体会？西瓜值钱么？这个人消费回家之后一定会大家说，我吃顿饭想带几块西瓜他没让我带还送了我一个西瓜。海底捞是让消费者兴奋的场所，消费者如果不兴奋，在你的场所里老是很理性，他的花费一定很保守。我们做到我们的场所传播的技能，诱导的技能更主要的是演说的技能。

    百货商店必须结合自身的特点，将商场无缝对接到全渠道零售之中。一定要注意结合自身的特点，一个单体店别去搞什么线上线下，你没有什么必要。我说马云在互联网上的成功刺激着我们很多的互联网的同仁们很兴奋，他们认为线上线下会给他们带来更大的商机，其实我们这里面别花太多的钱，我建议营业面积在5到8万平以上的可以开发自己的网站，和消费者互动，互联网线上还早呢。

    我们的零售实体店一直是一个被革命者，我们不再经营一个互联网产品，电商来了，我们不再经营我们的商品，行动起来要做互联网时代的革命者，谢谢大家。

    主持人 王玮：我把购物中心和百货公司的基本概念梳理一下。

    购物中心的定义，基本上内涵和外因展开一下，关键的本质的区分，首先很简单定义就是8个字：统一管理分散经营，什么叫购物中心就是实现统一管理分散经营的商业综合体，有主力店、次主力店，餐饮、休闲、娱乐等等，他的主力店比如说有大型百货公司，办主力店比如说服装店，玩具店，书城，他的吸客和创收有主力店和专卖店之间，娱乐有电玩美容等等使客人更长时间的停留在购物中心里面。餐饮有中餐和晚餐，还有休闲餐，比如说有桌式和柜式，休闲餐饮有商场的人流，单营店铺也就是20%到30%，但是他创造整个商场收入的80%，还是讲统一管理分散经营，我说太平洋百货是自己管理自己经营，所以说这个公司不是购物中心，集贸市场管理有了很松散，不构成购物中心，在美国不把它作为购物中心。统一管理分散经营是区别购物中心和其他商业业态，不是店中店，一般来讲规模比较大，盈利模式购物中心还多了一个叫资产增殖，根据购物中心业态的延伸可以分很多种类，舒适型郊区型，商务型和家居型，卖场，重点强调的叫国外对这种百货型购物中心的一个定义，多用途购物中心也叫一个综合体。百货购物中心，百货公司购物中心化，百货公司学购物中心，把餐饮休闲引进来，强化购物中心管理，把POS机到每一个终端。很多很多当然不是活动，是做经营的。象泰国中央百货，北京星光天地，这种空间利用紧凑，坪效一般很高，也达不到品牌旗舰店集中展示要求。这个对购物中心的效应实在是太厉害了。百货型购物中心一般是亚洲多选的业态可以看到很多。

    购物中心综合办公，综合酒店。你知道的综合体，我们最流行的城市综合体，统一管理分散经营，我管理你经营的就是购物中心，我管理你自己经营的就是百货公司。经营商品的是百货，经营商户的是百货综合体。

    我们梳理一下购物中心百货公司怎么转型。现在进入我们对话的环节，有请：辽宁兴隆大家庭总裁姜利民先生！枫叶小镇奥特赖斯广场有限公司总经理孙亚清先生！苏州心地阳光百货董事丁永涛先生！伟治睿峰服饰推广机构执行董事王喜彬先生！广东美联雅服饰股份有限公司总经理施文革先生！上海拉夏贝尔服饰有限公司 高宇先生！

    我想请大家对自己先做1、2分钟的简短介绍！

    姜利民：大家上午好！沈阳兴隆大家庭姜利民。我们这个集团相对来说在零售方面做的比较综合。我们自己有购物中心有百货公司有自己的家电公司也超市有餐饮娱乐，这些内容都在自己做。刚才看到王总的定义我有点整不清到底应该叫啥，基本上都是自己做。基本上我们就是没人做我们就自己做。

    今天来谈这个对话，百货店转型购物中心的难点与突破。我们这个店已经没有百货店了。和西方国家的这种业态的对比，他们的百货店基本上都是自己来采购管理经营的，包括我们传统的改革开放之前都是我们自己批发来做的。这是百货，现在和购物中心也没有太大的区别，我们这些商场招进来的品牌都是由品牌商来经营的，只不过是和店主业主之间分成的方式不一样，有的是租金的方式，有的是以扣点的方式，然后购物中心是以租金的方式。然后在我们国家我认为做得最好的购物中心，就是广州深圳万象城，我在了解他们也是在有扣点有租金有租金加扣点，我觉得这种核定什么是购物中心什么是百货不见得是对的。关于这个题的话，我很长时间在思考这个问题，思考就是关于传统零售业和现代零售业还有就是网上零售这种关系。因为现在不管是在微信还是论坛上说的最多的是电商对店商冲击。我认为现在太多的店不是因为你遇到了什么样的问题而是让这些专家特别是互联网方面的专家这威然耸听把你吓死了。我们为什么要转型？我们董事长创业第一家店现在4万多平，一年销售额18个亿。有必要转型么？我们企业第二家店12000家店现在能卖6个亿。第二家店没有餐饮娱乐没有儿童的，现在销售还是略微下降我认为这是中国的政治环境产生的，中国的政治和经济联系很密切。官商不买LV，不送礼不买万宝龙对他产生的影响。因为整个政治经济会让老百姓有一种等待对未来的不确定性产生的迟缓，是这种带来的。

    我还想说一个现象，在中国百货店，大家公认的百货店有多少因为竞争或者什么情况下倒闭的有多少。其实是因为房地产商包括城市综合体从规划从业态专家看非常好，我们自己看也非常好，北京沈阳都有我们为什么要把很好的店转成购物中心呢？另外关于传统零售行业我认为现在到了一个什么情况呢？因为我原来是在机械行业里面从业。到了90年代中国传统的机械行业遇到了日本美国的冲击，中国的机械行业的思想人员技术已经跟不上了。因为象段主任讲的快速膨胀的商业零售的发展，需要这些从业人员这里面没有高素质的人，甚至没有人懂零售的根本是什么。所以在这里已经特别的对专家的崇拜，专家总是在拿一些危言耸听的话来吓唬人。现在中国OTO最典型的企业，苏宁前年他的综合毛利率在20%多，今年是15%点多，这里我刚才特别赞同苏总的一句话，我们企业也研究了电商，很多人我就反对早晚你是没用的，你走的这些人都是做传统零售的。

    第二个我们现在和电商之间的竞争，什么原因竞争不了，我们的实体店会变成试衣间。试完了之后你这个东西比人家贵60%。我遇到很多女同志和我说，这件衣服挺好，在你这儿3000多，网上买1600多。我说我卖1800怎么样？她说1800我就买。原因是我们商品价格太高了。你不解决这个问题谈别的都没用。沈阳如果说最开始的时候，我们沈阳兴隆大家庭整两个录像厅当电影院人都相当好。沈阳现在多少家电影院了？我经常和我爱人两个人包场，电影院多到一定程度的时候，多的过剩。

    大家应该钻研顾客的需求，现在是顾客的需求多样化。找准自己的定位，真正的研究顾客的需求，然后根据这个来变，你这个商场做什么业态都能生存。你不光是沈阳有，北京也有，他也照样生存。

    主持人 王玮：谢谢姜总，姜总把主要的问题都涉及了。兴隆大家庭应该是做好同质化的典范，他就是满足基本需求，他一开始定位就非常好。

    孙亚清：我是哈尔滨枫叶小镇的，我叫孙亚清。从整个商业的历程来讲，传统的计划经济最早的百货公司也做了，后来做购物中心在长春在沈阳在河北石家庄，现在又自己转型了做奥特赖斯，属于是商业业态的转型。我记得今天这个题目提的现在好象也没看哪个就真正死了。死我觉得可能是道，不一定是转与不转。因为零售这个行业每时每刻都在做，不是说现在要不要转型，是不是你适应了市场，适应了消费者的变化。而不是强制的转成什么？所以我比较认同刚才姜总的观点。零售无论是哪个业态都应该是适应市场的变化。今天我想从这么几个角度，应该围绕转和不转或者是围绕市场，一个是从我们现在零售究竟在干什么？现在专家也很多，我觉得从真正的零售业态上，我觉得还是侧重商品和商品价值，因为这是一个根本性问题。为什么说购物中心零售比例达到50%。那么50%当中我们要抓什么东西。还是从整个商品和商品的价值来入手。相反我们来看电商，从我们的穿着到我们的用品，到土特产，零售商到商品的同时有没有真正考虑到我们的品类。目前我们很多的购物中心和百货店在招商过程当中，主要是品牌，反而忽略了商品结构，你在零售当中要涉及哪些商品结构，这些大家研究的都比较少。如果说我们真正想从零售上下手。

    第二就是在价格方面，为什么说有些商品在不同的渠道上体现出不同的价值。当然我们应该，我们要求，或者是我们洽谈的一些条件这是对于品牌方是一个成本，那么有没有很多品牌他整个的生产成本在1.5折的情况，然后他定出一个很高的销售价格，就是85%左右，我觉得就是说我们也切实的应该从顾客的角度需要和供应商谈的不仅仅是我们应得的，能不能从商品价格上，和品牌方和我们商品供货方商谈一下，解决一下价格上虚高，价格上形成不同渠道的差异。从整个电商和其他渠道也好，不要形成过于差距过大的状况。这样对我们未来实体店的发展经营是非常有利的。我们零售经营要经营管理什么？一个是商品，那么商品目前我们很多是在以品牌为导向，能不能以品位甚至是商品。

    第二是价格。我们在剖析我们自己的利益情况下，能不能我们商品零售的价值应该是什么状况。那么把这两方面解决，我们的经营可能也就抓住了最基本的实质。相对来说一些主导，或者是我们形成一些社交一些相应的场所，把我们的购物中心我们的零售做得更加红火，更加丰富。

    第二个也想谈一下我们的商业体，这个是在2008年的时候当时我在河北省，也不断在给河北省一个比较大的国有企业，在谈商业技术，相反出现刚才这个话题我觉得从我们零售商来讲，我认为我们对商业技术的开发我们是存在很大缺陷的。如果说当初我们关注到互联网的高速发展，我们自己能够从电商的思维角度，我们利用相对技术，我们做好相应的渠道，我想电商不会发展得这么迅猛。也不会大家谈之色变，转了之后就死。转了之后死不死还不一定，我们从我们的零售、管理者，包括我们的企业组织也好，一定要注意我们在不同的发展时期我们的商业技术如何开发。不是说简单一个购物中心被一个房地产公司绑架了，房地产公司去卖房子去说事儿。我感觉这里面不乏有房地产的一些企业，这样的思维方式我认为是错误的。我也劝我们的地产公司购物中心是一个很单纯很亲民的行业，不要在他应该在为你服务的基础上，你把握这样的购物中心。既然地产想做商业，一定不要起坏心眼，要真正的把商业当做一个什么样的状况，我有一个什么样的企图，有一个什么样的希望，不要把购物中心当做销售房屋的广告代言。那么这里面就是最重要的就是谈到我们的商业技术，既然是这样，房地产公司也有钱，能不能拿出一些钱给购物中心开发一些商业技术，把你的购物中心做得更好。这就是开发我们希望看到的一点。这是两个行业结合我觉得这个是互利互惠之处。

    第三个就是我们在关注说我们自己的核心业务，关注我们自己的技术开发，我认为整个顾客的角度我们要特别的关注，目前就是按照相关统计实际上我们中国的大约是在18岁以上一直到50岁之内，这一段人群是我们的消费的主流，那么这一段人群他的有闲时间大概是2到3个小时。这2到3个小时，就是去掉你的工作、休息、吃饭和其他的社交时间，纯粹自己的时间平均下来是2到3个小时。如果我们零售能够抓住顾客的这2到3个小时，如果做好核心业务，丰富好相应的一些品类，我想大家从体验也好到你实体店消费也好，大家应该是关注顾客的一个有效时间的我们如何去吸引，顾客他的时间和至今是有限的，时间和资金花在一起就把他的消费放在那儿了。我们从实体店来讲如何研究顾客的时间，他这个时间喜欢做什么，他要什么，我想又有体验又有其他的一些电商不可替代的一些服务，我觉得我们还是能够做得非常好的。所以说我建议下一次我们论坛向非常严重的这种转型的话，我觉得还是要避免一下。

    主持人 王玮：好谢谢孙总。

    丁永涛：我来自阳光百货。97年开始进入到百货商业，两家店目前在北方还是比较成功。一直做了17年的百货商业。刚才听了几位老师讲的，前辈讲的，目前百货业还是有他自己的做法。因为目前我们无非是为顾客为员工服务，我们在07年进行了一次根本性的改变，什么叫根本性的改变呢？我们从服务员，从厂家从自身考虑，这样取消仓库做一个集中式管理。利用的是技术性的革新。以前是点菜，顾客看好了这个鞋。他的样子尺码非常多，存在我们的仓库里，一点这个鞋，而不是员工再到仓库里去取，这样员工更专注于对顾客的服务，缩短顾客的等待时间。提高鞋的存储量。通过这些的变化每个品牌的销售第二年就增加了30%。这样厂家和商场都是比较喜欢的。从中我们的利用了科技型的东西，当时07年没有平板电脑，现在的平板电脑成本非常低。同时存储量员工更专注于做服务而不是对后台的管理。客人感到很舒服，一分钟做到2、3双鞋的替换，传统的没有办法做到这样。那么统一管理带动了创新，带动了我们的品牌商做更大的收益者。但是要做到专业、专注极致，我们要合理的利用好我们现在高科技所在，我认为是以高科技的体验，不是纯粹的说是电商，比如说我们的会员，我们是百货业有大量的会员，购物中心很难做出这种分析和利用将我们的专业做到极致。我们其他的品牌商再去深化挖掘，所以购物中心也有他生存空间，相信都会好。

    主持人 王玮：今天比较巧合的就是我们今天左边的商会都是我们百货或者是购物中心品牌，中国的购物中心都是百货，很多情况下也是准购物中心。我们去年参加会议之后，我们去考察兴隆大都会，餐饮都是自己做的。他就很有资格做满100送50。

    施文革：我从事服装行业到现在是32年。我是07年来到大陆认识一些企业。目前是广东省美联雅服饰有限公司，在每个行业都有存在的空间。目前上所看到的著名的百货有倒闭的，但是不是倒闭在转型的路上。我觉得做百货不要一直去模仿人家，一个购物中心有他的一个功能，百货一个重要的就是地点，地点还是地点。购物中心有很多区域来发展，比如说我现在合作的比较多的太古低产，太古广场，他最成功的就是太古城做了一个社区商场，我在这个社区做了20多年了。他很早开始规划把整个社区的需求做好，每个品类的要求做好。然后这个行业绝对不是这个行业的第三家店，就会形成竞争，所以他的店铺很少会改变。所以大家都并存。我觉得我们目前百货业没有把甲方和乙方放在一个共赢的平台上面，从位置销售位置上都有一个地位，无论是经营品牌和商场，假如说是同一个点上，甲方肯定是要看的比较长远，但目前我们的百货业恰恰是比较相反。我这几年接触过的商场经理来讲，我觉得很可笑，我觉得是坪效上的增加，我就回答很简单的问题如果我来这里做20年就是60个点。我前天晚上讲到成都某个商场，说我做活动就是通知你，你品牌做活动我通知你都没有。百货老大都很强势。商场应该是互盈的条件下，位置上的调整，我们现在新的商场招商很难，因为大的牌子不来，小的牌子来了，最后你做红了会被调整过去，为什么？因为历史告诉我们惨痛的教训。从细节上比较成功的百货巴黎老佛爷也好，伦敦的HOS也好，我几乎一个小时在里面购物完成了带着我太太把想买都买了。你可以说他很强能做到这一点。他是卖包的，他百货分开的，你品牌多没办法。香奈儿酷奇爱马仕，我的一个朋友在里面有一个女装，可能你逛10次都没有看到这个品牌，正常这个品牌是被调出去，但是他们没有。也证明这个品牌久了，有一定个顾客。如果开到对面去会把这些顾客送走。这个品牌在里面生存超过10年，我就把我全部精力都投入进去，我们可能以销售为目的，这个平台是卖，那可以想像到时会是一个什么样的场。所以我觉得百货要想的就是以后甲乙方能不能共赢，这个是大家能够探讨，而且讲到万象城，其实所有的购物中心都是租金和扣点取消的。为什么我们会去，这个是很无奈的。因为你的活动对我们没有空间，现在为什么这么多品牌发展会受限，当品牌发展到了三四线城市的时间，我们代理商没有办法存活，这讲是一个恶性的循环，所以我觉得这个都是值得我们同行业深思的。谢谢！

    主持人 王玮：谢谢施总。他讲了一个很好的观点，就是共赢。做商业地产一定是要共赢，千万不能靠合同挣钱，我们不讲百年大计，至少有10年、20年，你整个要共赢。请我们的王喜彬先生！

    王喜彬：我叫王喜彬，来自伟治睿峰推广机构。首先我是一个区域性代理商，我是省级代理，我的身份很特别应该说和前三位甲方谈起来更有话题，而且施总代表的是全国的市场，和我们东北的有不同。这个话题对我来说有点太大了及我们乙方到底在想什么？我们的痛苦在哪儿？给在座的几位老大听一下？我也代表乙方的兄弟姐妹们发出声音。我想我说的是实话，首先接上姜总和施总一个话题，为什么我们的产品贵了？我做服装生意15年，15年前我们的率是什么样的？100元进的产品我们就是150或200。我们门市房的房租是固定的，所以我们100元的东西卖200元是很OK的。但是有了中国的百货业之后，门市房基本上被洗掉了。品牌也就跟着整个百货业的繁荣，产生了扣点之后我们的利率变成6倍了。这个贵是百货业造成的，不是我们造成的。以前我们100卖200是很好卖的。可能现在我们国内的，我们做的是国内的快时尚，现在我们是5倍到7倍的加价率，我买起来都有点吃力，中国的消费者月收入应该是4000、5000块钱，还有房租，花2000买件衣服，是不是吃力？我们现在加到6倍还没有多大利润。去年广州的一个服装协会告诉大家纯利润应该是在2%之内，2%之内稍有波动就死掉了。我们行业是在8%，这个已经很难，而且是在下降。百货业态80方的店铺我们一年卖200万，商场一般扣一般扣到20个点。100平我们要给商场租金要提高到40万左右。我们没有算人员开支和国家的增值税。80平40万租金合理不合理？那甲方还是要涨。我要100万，要70万。商场从建立商场的时候，就考虑到今年我的布局是暂时的，明年我就要调整，小范围的品牌、楼层调，我们今年就准备被调。因为现在我们服装的进场的装修加上物料大概得在3500/平左右，200万的销售我得一年半或者两年才能赚回来。但是我和商场只有一年半或者半年的合同，所以基本上是冒着风险，如果三四年被调了两次，这是一个铁定的事实。

    刚才有一个加点的问题。现在最重要的一点，我们乙方痛苦在哪里？当我们百货业在我们中国的品牌，您应该是甲乙方合作得很好，把这个市场做起来之后，现在很多购物中心已经关注快时尚了，我们定价已经定完了，比如说每年8块，20个点。然后优衣库不是这样，1块钱，还有免租，我们在3楼，他们在1楼，我们怎么生存。他们说因为我们在旁边租库房比商场还贵，我们是中国自主的民营企业，我们怎么生存，我们位置没有优衣库好，他在拿到最好的位置和最低的租金，还有1年的免租期，我们怎么搞？如果按照行业规律只能被淘汰了。辽宁的企业很多百货包括我们兴隆集团姜总的企业基本上都有合作，现在兴隆是我接触的百货里面最接地气也是最有民心的，他们没有保底，其他百货很多，你明明能卖150万我给你保180万，能卖180万我给你保200万，直到你跑了为止。你们作为甲方，国外的快时尚也在一个招商的品类，再加上落后的10年，我们很难和他们竞争。所以最终我想把这个话题归到最后，关注一下乙方的生存条件和环境，然后也共同把市场做好，谢谢大家！

    主持人 王玮：好，谢谢王喜彬，确实是从乙方的角度给我们的经营者提出了一个很好的问题，达到我们共赢的可持续的点。比如说租金面积位置等等，比如说30几万的项目，我们所谓的快时尚，我真的要为他们鼓掌，太棒了。而且他们是没有保底的，这也是为什么他做得最好的原因，他是最接近这个
平衡点。

    姜利民：为什么要转型？因为自己因已经老了，要转到快时尚。但是他们转的过程当中，许多人已经转死了，他没有去研究你自己是干什么的？我们说到的百货，你转型，你的物业条件，你大小你能转得了？你做电影院能做得了？做餐饮有那么大面积么？刚才说我们甲方比较恶毒，甲方也有难处，我们招商，一个北京餐饮的品牌，谈得很好。但是来到沈阳之后，发现沈阳餐饮很多，然后有人谈我们给你装补，他说他们给装补，我说你滚蛋。我们开商场要赚钱，和你合作的人都要赚钱。我去年处罚了3个经理，我们不要给人家保底，你要是能给人家保底，那你俩就对着保。你要是卖这么多钱你就这个扣点，我一算他要30万，我说你和我玩儿呢？罚钱。还有我们现在应该联手，甲方、乙方，包括我们所有的做零售的人现在需要联合起来，我们应该发出我们的声音，让顾客老百姓了解我们。现在的话其实电商吸引人最多是85后的人。他们是随着电脑长大的一代，我们让他们知道我们传统零售店比电商好哪些地方。我呼吁大家今年的双十一全都要做活动。去年我们做了PK双十一，挑战双十一大战天猫，我们的销售增长了83%，到了双十一就听马云在说，我们零售的就看着，都认为自己完蛋了，那你肯定完蛋了，站起来和他们干。我们感谢马云创造了一个中国购物节，双十一，从此就和美国的黑色星期五一样，开始做双十一，做一周。我们走到哪儿都和同业的伙伴呼吁，让媒体一看实体店也开始做了，我们比他增长的快。

    主持人 王玮：350亿算什么？他憋了一年一天才350亿。

    高宇：谢谢，我是拉夏贝尔的高宇。我们是98年成立的小公司，现在有5个女装，两个童装两个男装，我们之所以成长，我们有一句话我们永远不变的是一直在变。因为只有适应市场，适应需求年龄层是对我们品牌最大的一个打击。所谓传统和不传统没办论。从人有羞耻心就开始穿衣服。不能说不转等死，转不好等死。

    关于业态的转变，包括我们今年拉夏贝尔也做一些改变，今年整个的价格又下调了20%，把真正的销售价格给到了顾客。为什么价格很高有几点，一个是整合的成本增加了，高了。还有一些经营成本会增加，然后你货品增加成本，这都造成一个，商场的活动在增加。满送，满200送220。如果你价格不上来你参加不了他的活动。从去年开始我发现一点好处，我发现今年包括今年下半年包括百货业也很少做这些大型的活动了。我们要的是毛利而不是虚额。他能不能购买得到这个价格。具体说到我希望甲方和乙方的问题。我记得原来老的百货公司是出去买货品回来销售，现在品牌进入开始，现在的中层管理人员，你的中层管理人员他有没有认知到品牌。现在因为市场好的时候，他有没有每个人真正的3到5个品牌，真正的能跟到商品，这个是甲方应该给到乙方一个支持的。每个店铺有自己的营运方法，你知道在某一个季节，某一个情况下会好。那么乙方也是，所谓精细化管理，我们真正的一个平台，甲方提供一个平台，我们在这里工作，我们养活不了自己，然后还有甲方钱。甲方给我们多大的支持，能不能定期的开一个甲乙双方百货的，假如说A这个商场他的平均入客率是多少，他的最低销售多少，他的整个销售的环节，在什么时候他的销售最好，我希望给到一个数据，既然大家在一条船上，我们给到一个更精准的分析。具体说道微信，包括现在OTO，线上线下这一块儿，最早行业不规范，假如说一个很好的品牌，类似很多A类品，或者是后台可以流出的产品。价格要平衡下来，我们堵住我们的后台，这样才能把百货做起来。这就是媒体的舆论导向，新生的事物媒体是会看的，一个男孩一个女孩只谈恋爱不吃饭，不买衣服？他只要出去我们做服装做零售的就有机会做销售。

    主持人 王玮：永远不变的就是一直在变。也提到了线上线下的差价。如果你要看发达国家，美国也好，欧洲也好，包括韩国就是15%到20%。市场越成熟，电商没有税也是对实体零售商不公平的措施。生活水平越高，越发达，我是觉得电商是一个稳定期，但是电商确实给我们提供了一个非常好的营销工具。

    谢谢各位嘉宾，今天上午的会议就到这里，下午一点我们的会议准时开始，谢谢！

    主持人 王玮：下午的议程首先从一个对话环节开始，我把这阶段的主持交给南京1912投资集团有限公司执行副总裁赵文先生。现在大家都在讲去零售化，但是赵总他们这个以餐饮和休闲为主的盘子现在在考虑的问题是要引进零售业态。赵总和我也有一个共识，做商业地产，70%的同质你是没法避免的。那么如果在同质化的情况下胜出，有请赵总和他这一阶段的对话嘉宾。

    赵文：感谢大家参加这个会议，我首先请到对话的嘉宾来到台上，他们是：

    国资委商业网点开发中心副主任段宏涛先生；

    中国奥园地产祭坛总裁助理李援非先生；

    星豫资本李军先生；

    雨润控股田野先生。

    大家欢迎！在主持这个对话之前，因为我们的题目是文化与金融资本的融合以及快速发展，既然咱们主要题目是文化，其实大家不知道有没有关注过一个现象，我们今天讲到追星族今年在网络上话题最多的是反映美国政治的《纸牌屋》一个是韩国的《来自星星的你》上午来自星星的你的主角到江苏电视台做节目，高达600个保安维持状态，说明追星很严重，这两个电视剧这么大的反响而我们没有一个电视台播过这个电视剧，这个文化的潮流的载体不断的变化，一个国家最受欢迎的电视剧并没有在电视台播放的电视剧。因此这个文化是不断变化的，第二个变化是深入到升华的每一个部分，5年前当我们遭遇了国家关于住宅地产的调控之后，5年后今天我们商业地产在讲怎么样避免同质化，怎么样应对过渡的开发，怎么样找到一个新的主题，在这样一个背景之下文化旅游地产就成为新一轮大家追逐的目标。

    今天是商业地产的论坛，也是一个对话实际上是来探讨文化旅游如何和商业地产结合的。我们四位嘉宾是业界的专家，文化也是在十二五期间也是一个重点扶持和发展的方向，如何和我们的地产相结合。首先请我们的国资委商业网点办公室的段主任和大家做一个交流和沟通。重点是不是能和我们分享一下十二五期间国家对于文化产业发展具体的举措，特别是没有公开文件的内部掌握的信息。

    段宏涛：凡是国家没公布的今天我一个说不了，只能是个人猜测。我有一个思考，中国未来的房地产怎么走的问题，商业地产怎么走的问题，确实是一个战略性问题。两年前中国曾经提出一个观点，把文化作为一个支柱产业。到去年初这句话已经没有了，文化产业原则是一个消费产业，不应该作为一个支柱产业独立生存，中国做了一个最大的错误决定，我认为曾经把房地产到现在为止作为支柱型产业，是支持的支持而且有序的支持和发展的产业才叫支柱型产业。所以房地产作为支柱型产业以后带来了很多弊端。

    今天我想特别说一句话，刚才主持人也放开讲，用了26%的篇章描述了中国所有制经济的形势的问题，包括市场这只无形的手起到主导作用的问题。我们确定了四项基本原则，国家战略的没话讲了，战略性产业，涉及到国家国计民生的产业，战略新型产业和主导型的产业，市场型的完全不用控股，所以我们出现了四种结构，100%，75%，大概67%这么一个结构。所以混合所有制经济条件下，给大家这么一个机会。政府在就这么20、30万亿。我们到了2016年，2017年会有还给老百姓，在座的询问的话你们有机会和国资合作。我们旅游文化加上房地产，加上商业地产。天上没有掉下来的馅饼，包括旅游文化包括影视包括产业的转型，包括马云同志开始做菜鸟开始做淘宝城，我觉得之所以成功是看到了未来。所以应该讲旅游文化地产的核心，为什么叫旅游地产，应该有独特的资源，有不可替代性，比如说我们的海、山、河和宗教的景观。旅游是一资源，文化是魂，是深度的结合。有文化的旅游地产才有灵魂。我到南方调研，失去了文化内涵，不再是一个古镇的地产了。文化解决的是灵魂、内涵、深度、品质问题。其实我对商业地产尤其是购物中心相对是悲观的。你们上午都讨论很多了，那么数据就不用讲了。郭老师在这儿很可怕的数字，我们全世界所有的商业面积全中国第一，全中国第一里面我们沈阳绝对前三家了。所以应该讲未来的商业地产我们和世界上最大的问题是金融。在全世界所有的商业地产是专注于做商业地产。他把投资建设运营管理放开，中国如果不把商业地产基金放开，如果不把外资的基金模式引入到中国，他依然要依附于商业地产，我觉得这个发展前途是有问题的。

    最后一个是关于文化的发展问题，我是个外行，我是农村出来的，我是个粗人。文化是有传承性、地域性、讲一些品位的。商业是解决一个氛围问题，配套问题，第二居所变为第一居所问题，金融解决的是一个可持续发展的问题，所以旅游加文化加发展问题，是缺一不可的。所以第一阶段我就想分享这么多。

    赵文：谢谢段主任，段主任把旅游的资源如何把握，包括资本推动，说得非常体系化。第二位是来自星豫资本的潘总，他是文商旅整合开发的平台，大家热烈欢迎他和我们分享文化旅游地产开发当中的实物。

    潘啸涛：我们现在从集团来讲提出的口号当中有一个组织做大旅游大文化的产业。刚刚段主任也讲了商旅未来的发展趋势。我们专注于在实操方面我们也有一些经验的分享，我们找到了一些解决的办法。讲一些自己的体会。

    商旅地产从未来发展趋势来讲是非常好的有前景的行业。现在常规的商业，目前大家见得比较多的商业，解决了我们市区基本消费和娱乐的需求。随着经济的进一步发展，生活水平的进一步提高，大家会有一种精神层次上的一种归属感的需求。慢慢的大家对我们自己的平时生活的环境，消费的环境都提出了更高的要求。这从人的消费心理的转变应该有一个向上的良好的趋势。从商旅的角度讲，从专业的媒体上都有一个非常好的发展方向。看上去很美好，但是现实也很骨感，我们自己在运作的过程当中也碰到了各种各样的问题。商旅项目选址上就有很大的难题。商旅必须要有旅游资源，寻找到这样具有旅游资源的一个地块，这个酒店就非常难。你这个地块有聚集地。但是你这20、30万的话没有旅游资源你就很难去做。为什么万达现在自己投资，他就是没有旅游资源去造旅游资源，你如果依托现有旅游资源的时候，你拿地的时候会碰到很多问题。所以从选地我们碰到三类，第一个是城市核心地块的依托改造的旅游资源的开发，当然这当中碰到比较大的问题，周边相对给你配套做住宅和配套的地块，你的商业是纯商业，你花蛮长时间去经营。

    第二个离核心城区可能一个小时最多开车不过两个小时这样一个地点。或者是在经济比较发达的省会城市的周边地区，为什么这样讲呢？不是太远的地方呢？这种城市旅游资源的选取，应该是有特别是长三角或者珠三角或者是资源的附近，有一些老镇去开发的。如果太远一两个小时以上的时间的话，你消费者你的游客的到达率是有问题的。你平时的客流非常的惨淡，你可能集中在周末这个时间。这里面就要平衡你的旅游资源，包括你的商业组合的问题。

    第三种是核心城市更远，相对于偏向于休闲度假，比如说我们集团在海南有一个项目，他就是有这样一个酒店，这样一个以海洋文化为主题。首先你三个选址是有一定的考虑，然后对你未来的经营、模式、定位有很大的差异。

    第二个你选址之后，如果有一定的方向的话，更加要定位的是文商旅三者之间的关系，这个在你核心的定位的业态组织当中有一定的关系。你原来历史的文化传承，你从旅游的角度来讲，如果纯粹以旅游资源为主的，你旅游整个业态的发展方向，体验内的方向去走。如果以商务为主的，你商业的餐饮配套的零售又怎样组织，这又是我们一直探讨的一些问题。赵总交流零售业态怎样引入街区型的方式，这个从我们自己体会来讲应该是在商旅当中去把握的。

    第三个我们还有一个比较大的问题，就是在研究的时候，你三个业态，我们休闲娱乐餐饮零售可能在你的商旅的项目当中，你很难完全依托现有的常规商业的资源。打个比方讲，我们也在讨论，你如果做商旅的话，你一定要有特色，你的特色对你的商业资源来讲应该是越窄越好，这样才有差异性。如果从商业角度来讲，我希望我的定位越宽越好，我才有足够的资源。不然的话，你少则5、6万，多7、8万，你靠什么把它填写。同时我们在研究在目前来讲做商旅餐饮和体验型的业态相对来说容易找到一些资源。如果你结合一些地方的特色，你本地是非常有特点的，你的零售类资源很难组织好，更多的是来自于义乌的一些小商品市场，类似这样的商品充斥你的项目，你给人家的感受有很大的负面影响。大家都知道台北故宫开发了很多文化类创意的商品，我们的国内的商家是不是我们可以提一个观点，大家有这样一起牵头，我们定向开发一些有特点的零售类商品。否则我们缺乏零售类商品的话，可能消费者带走的只有记忆带不走你的商品。对你未来项目推广都有一些不太良好的作用。

    第四个你的商旅的项目刚刚段总也讲了，文化是魂。文化和我的商业，文化以什么样的表现形式，文化的表现形式可能有外在的，你从建筑风格小品你的装修装饰可以表现的，但是你的人文的东西，当然了我们有一些项目的表现，是不是还有更加多的表现方式让人家来体会。这个也是我们在操盘当中要去深化研究的东西，如果你文化的东西表现不好，你对消费者或者是我们的顾客来讲，没有真正的拉动的吸引力。所以说我们只能先从实操的角度先抛砖引玉，提出我们自己的一些问题，待会儿我也谈谈我们自己解决的一些思路。

    赵文：感谢潘总和我们分享他们在文化旅游方面碰到的问题，思考的问题，应该说是非常有帮助的。我们去欧洲发现很多大城市都有广场，这个广场有大量的教堂和古老的商业设施，他把宗教文化和商业文化云集在一起了。那我们自己可能碰到了很多瓶颈，我自己的思考可能你建立起了框架，但是这儿客户第一你的宽度是不是足够够，有没有足够符合你的文化定位的，能不能通过大家的共同努力把你的文化体现出来，如果我们做一个老带有传统文化的旅游项目，我们很多老字号活得不太好，或者已经变形了，这个怎么办？

    第二个我们的文化产品，基本上都是地摊货，你在峨嵋山脚下和泰山买的东西基本上是来自于义乌。到底如何来找到有效的解决方式，下面我们请到我们北联控股的李总和大家分享。

    李军：首先感谢大家来参加本次会议。向大家表示感谢。和大家分享的心情是我现在很忐忑，另外头脑里也很空白，为什么这么做呢？因为我确实没有文化旅游的从事工作的经历，就我作为非专业人士对文化旅游这方面在商业业态里的一些体会谈一谈我个人的见解。我和于群对于每一次会议的时候，我经常提出一些建议，咱们召开这个会，咱最终让所有参会的人员从中能得到什么？如果说泛泛的从旅游文化和商业融合来讲的话，来参会的受益的不是很多。如果说每一次会议如果从每一次单项的对话和议题来进行一个可操作的一些比较小的建议的话，我想对于参会的来宾有一些有用的收益。我对文化旅游和整个商业融合的话，我自己有一些个人的感受。比如说我认为文化旅游这一块儿，可能分为几大类，第一个就是属于那种他可以有不可复制性的地域的优势。比如说名山、好水。更多的体现出咱们在一个城市里面商业项目里面如何体现文化旅游内容的融合。我在想，如果说我现在在沈阳做一个购物广场不是说离开了名川大河这些好的风景我就做不出旅游的概念，比如说我在沈阳的购物广场里面把满清文化做足，如果这种发展文化形成一种产业链的话，这种整个商业的购物广场里面组合文化旅游的概念和经营的业态这是对商业最有帮助的。

    比如说每一个城市他都有一个城市的文化和积淀，在每一个城市如果说在这种商业项目里面能够把这一部分有效的融合，我觉得对于各个商业地产的建设和运营都能起到非常好的帮助。

    比如说我们在合作的怀仁的地方，这个地方只有将近10万人左右，但是他整个的历史文化也非常悠久，比如说他有五女山，他有整个好的一个水库。所以我觉得类似这样的话。把他的文化和他的特点和他的商品有一个产业链的话，融合到商业里面，在这个城市里面也是能做出这么一个商业特色的文化旅游融合在商业里。我是从这方面，因为是非专业，所以我从能够实操的方面谈了一下自己的体会。

    赵文：谢谢李总，如果说潘总提到的是一个文商旅做一个融合的话，刚才李总也谈到我们一个购物中心，我们商业项目如何用一个文化的主题，从而达到一个商业化竞争的目的。这个项目我们也交给我们的嘉宾，田总，未来的购物中心会超过30座，你们有没有考虑到我们购物中心的文化主题的问题？

    田野：首先还是感谢咱们主办机构北购联能够分享一下商业的咨询。今天分享的比较好从运营的角度，还有主办方包括我们的潘总，从资本方面，我代表雨润从开发商的角度来说，我们目前集团的一个新的领域的一个产业发展。雨润控股集团我们下设其他产业，谈到雨润的时候我们是一个实体，我们也是有自己的商业板块也是独立的上市公司，还有金融。我们依托于原来有的旅游板块，当然这个可能是比较常态化的，因为作为旅游有一定的资源，确实是，我们目前所做的项目从海南到杭州千岛湖，我们都是依托于这样的旅游资源来进行文化产业的开发。我们国家把文化定位于一个支柱型的产业发展，刚才段主任也讲了，实际上有几方面的考虑。一方面是想转换为一种房地产的产业，把文化加入到这里面来，将来可持续性发展，包括对整个无论是地方经济还是整体国家经济都有一定的非常重要的方面。我前一阶段也参加了几次会议，一个是我和清华大学的教授，他也是国内资深的文化旅游咨询发布的专家，他给政府方面提供了参考意见，文化旅游核心发展是文化而不是旅游。因为作为旅游，实际上旅游资源是不缺的，缺的是怎么把这些资源融合到一起。

    从目前我们看文化旅游发展的主线来说，文化能带动整个大项目发展还是我们主题游乐产业。国际上的主题游乐产业是美国迪斯尼，实际上在美国好莱坞一万多家企业，因为我经常跑美国，两年的时间一直在和这些大企业对接。实际上美国六大也好，七大也好，包括华纳，包括索尼，一万多家企业服务这几家企业，当然出品无论是动画片还是影视都非常优秀，因为他有这样的产业发展，形成了他在整个主题公园发展方面的优势。国内我们想我们其实有一些企业，比如说环球城也好，我个人意见不是说大家不想把这个做好，是因为我们在中国目前主题游乐产业的根源，我们还不具备和国际抗衡的东西。比如说去年我们出品动画片的秒数，全世界加起来也没有我们多。但是能拿到影院和大家分享的寥寥无几。因为更重要的是主题，我不是随便效仿一个东西就行了，我是做这个产业，我听到很多人在讲这个东西，这个确实是我们的一些欠缺。所以说文化游乐，我们上一次在上海参加第四届旅游度假区的发展大会，大家现在都在做旅游文化地产，但是你拿什么东西去做？你得有东西去做？不是说我有钱就能做。谈判是非常艰难的，当然这个是分享一些，因为好多企业也都在谈。实际上FOX他们的产品都放在了环球影城。他的老板是做迪斯尼文化产业方面的一个负责人。当然他做的也比较好，他整个出品占有率接近31%，去年全球排第一，接下来是环球影城，不是日本的索尼是美国的索尼，包括蓝精灵，007都是他出品的。当然他也从事主题方面的发展。除了在上海建的迪斯尼之外，在北京环球影城，我们是比较有优势，我们谈了好长时间，当然其他也在谈。我们第一个项目梦工厂在北京鸟巢已经落下来的，我们是属于文化产业当中的一部分，这个是属于我们一个秀，是整个主题产业的一部分，这是我们中国第一家真正和好莱坞企业，除了迪斯尼之外我们做的这家产业的发展。当然我们也在筹备这样一个主题公园。当然主持人也说了，我们说主题公园只是游乐产业当中的一种，我们也分室外和室内，为什么？大家也知道咱们是沈阳，如果你做室外的话4、5个月，你去掉了冬天，再加上去头去尾，那等于真正的运营的时间非常有限，将来会面临很多问题。

    还有一种形式是FEC，主题加上运营中心。这个更多的运用到我们的购物中心当中。我们所规划的主题公园是6万平米到10万平米之间，还有根据我们购物中心的所在的城市当中的辐射的人口，我们分析有3000、5000、8000、10000，刚才好几个嘉宾也讲了，实际上在我们的城市综合体当中发展，比如说美国的摩尔，包括加拿大的也是同一个开发商做的全世界最大的购物中心。当然他也经过改良了，比如说美国的摩尔5年前已经做了一次升级。再强的主题你也要去改良。和酒店一样，5年8年你要做一次升级。我们为什么说文化方面是落后的？我们有这么多的资源，实际上购物中心不仅仅是我们把业态放在这儿，我是不是可以尝试新文化的购物中心。比如说在上海，欧式的购物中心，相反在米兰确实很好。他是由我们英国来做的。实际上和大家分享我们的信息，开发商有信息，但是这个面积很大么？一开非常火爆，我虽然还没有细逛有些信息我们也会一起分析，他随着购物中心越来越多，你靠什么发展呢？唯一这种游乐产业在购物当中还不够。到欧洲美国一看太常态化了，我们现在还不晚。比如说到家乐福小孩儿的一堆，那个只是一个初级的概念，我们把大型的娱乐，这个把人流的导向还是综合的提升，我们融入到娱乐产业也是一个新的共融。我们也是寻找有过经验的，包括在欧洲给一些大型的开发商或者是购物中心合作的，我们找他进行洽谈，我们得出最好的方案，在中国推广。所以说我认为还是说到我今天的主题，实际上文化这张牌确实非常重要。当每次金融危机的时候都是靠文化这张牌去拉动经济，我讲的更多是从这个方面发展，一会儿再有机会再讨论，谢谢！

    赵文：谢谢田总，我看时间差不多了。我想今天我们这个对话主题应该说我们四位嘉宾从不同的角度阐述了文化商业如何融合，我们潘总讲了从文化项目来引入合适的商业来对应到我们的文化主题。我们的商业项目如何找到一个文化主题，从两个不同的角度来诠释了文化的融合。单纯从站在政治的角度和发展，未来混合所有制再一个主导的前提下，很多文化资源将会转向文化，有可能去介入，这个也给我们提供了一个新的通道。我们把这个问题分析得还是比较透的。

    我们的文化项目结合商业应该说走得还是比较快的，虽然我们说有些项目，比如说我们苏州的周庄，大家知道是过渡开发，总体上来讲经过这十年的发展，我们在很多文化项目都得到了很好的发展，而且彼此应该说把原来存在的问题在不断的归结。丽江发展在先，大理发展比丽江好一些。我们会看到很多的商业机构也重视到文化的发展，也愿意在文化主题项目当中做一些改变。去年我去成都去看公园，中国银行为了他的主题他银行的网点变成了博物馆。很多人探讨我们的剧院，小剧场是不是能够进入到我们的购物中心。我们看到我们购物中心也在做各种各样的文化的尝试。或者是从主题或者是从业态或者是从文化活动方面。文化消费将会成为一个主流，我们作为商业地产运用也好，旅游地产运用也好，可能是我们文商旅发展的一个关键所在。我们这场论坛就到此结束，感谢大家！

    主持人 王玮：不管你做旅游业好，文化也好，你首先要很清楚的知道你是做产业。我只是搭一个台，唱戏的不是我。千万不要以为地产是包罗万象的。去年我参加一个活动，考察他的养老院会员卡现在升级到69万，你先要成为他的会员才有资格。一个老年人花50、60万进去，他住了20、30年过世了，他的会员卡升值会把他的消费全部消化掉。我说我现在明白了，你现在做的是相当于养老业的酒店管理公司。我们不会想到酒店地产，风险不用开发商承担，他也在做养老院管理公司。我们进入到一个行业你是进入到一个产业，而不是因为你造这个壳你就什么都可以做了。

    谢谢赵总的主持以及各位嘉宾的精采发言，下面进行第二个深度对话：如何实现购物中心餐饮的转型升级和避免同质化竞争，我们有请嘉宾主持霍小兵先生！

    霍小兵：各位下午好！主办方给了我一个犯困的时间，接受挑战让大家清醒清醒，我们争取把这个论坛的时间段搞成一个相声大赛。下面有请几位嘉宾：孙勇，来自于上海小南国；葛英春，来自与鑫海汇餐饮；程辉先生，来自于大连亚惠快餐；陶卫东先生，来自于沈阳乐天百货；耿圣光先生，来自于中冶置业。首先还是来听一下各位自报家门。

    耿圣光：我来自辽宁营口万隆广场，一会儿有一个机会对我们这个项目和大家交流。我本人这些年一直在商业地产的一线购物中心工作。对于购物中心的风风雨雨有一些体会，希望在交流当中和大家有一些分享，谢谢大家！

    程辉：我来自亚惠美食，我们在三个地区有总部，一个是在北京负责华北，一个是在广州负责珠三角这一带的业务，我是以美食街为核心业务的企业。一个是品牌管理，一个是物流和中央厨房，一个是市场开发四个平台。中国一共是十五个城市投资美食街业务，通过我们自己自营和国内外一些企业合作合资，我们和一些国家地区合作，共同有大约70个品牌左右。我们还做其他品牌的餐饮店，就这么多，谢谢！

    葛英春：外面有亚惠的咖啡，大家可以喝喝。我们公司发展的重点准备走出东北，在上海和北京都签了一家店。用一句东北话说要把基础打实。希望各位商家朋友对我们感兴趣的我们可以合作，谢谢大家！

    陶卫东：大家下午好，我在韩国乐天沈阳的项目。因为还没开业大家关注的少，他是韩国乐天集团在中国投资最大的项目，总共是150个亿，38万屏的商业分两期开业，正好关于餐饮的论坛我觉得各位餐饮界的品牌都是我们的对象，我们也正好借这个机会做一个沟通，同时做一些合作。大家多关注乐天，谢谢！

    孙勇：我来自小南国集团。几句话帮小南国做一个广告，小南国有四个品牌，有粤菜，在中国以文化做一些比较高端的。介绍惠公馆的表现是非常良好健康的生存，欢迎大家有机会到上海的时候考察一下这个品牌。

    第二个就是我们的主品牌，上海小南国，在中国有十多个城市，也包括香港。小南国品牌在大陆已经27年的历史。

    第三个就是南小馆，目前在香港和大陆有8家店。主要做上海点心，环境打造非常时髦非常适合年轻人的牌子。

    我们还有小小南国，主要是为购物中心设计的。这是中餐系列。

    我们在2015、2016即将开业的中国第一个迪斯尼上海小南国和南小馆都中标了。

    还有就是西餐引入到国内来，把西方好的品牌带到大陆来。

    第三个是专门做小型，我们现在做了一个代理的蛋糕和奶茶。所以小南国的业务比这个名字看起来要多一点。还有我们的酒店还有小南国的日式烧烤，所以小南国的业务还是比较多一点。

    霍小兵：好，今天我们聊的第一个话题是餐饮店的开业策略，刚才大主持人已经介绍过了我十几年前在麦当劳包括各种餐饮零售里面跳来跳去，平均每年换一个工作然后工资翻一倍，包括我自己拉了20几个世界小姐环球小姐开了一个咖啡店，确实餐饮策略越来越分化，我们自己这个品牌虽然刚刚开业一个多月，我们也把品牌分了两个。我们做了一个小小咖，他把他的八个城市的十个场子交给我们，他说这个模型非常有意思，可能和您这边的思路是一样的。现在越来越多的人从家里面走出来了，无论是什么原因，他是要出来吃的，不愿意在家里做了，一个是社交的需求，一个是生活快节奏，另外在家里面做成本很高，尤其是一个人或者两个人的。首先有情亚惠，您的项目也很多，您现在开店有什么调整么？或者有什么新的动向？

    程辉：我们过完春节之后，走了20多个城市看了100多个场。我们觉得是一个春天也是一个冬天，为什么这么说呢？我个人感觉肯定有30%的商业设施将来是要死掉的，40%只能是维持，30%能过得比较好一些。这就影响到我们开店的策略，第一个就是找对对象，谁来经营，我们和乐天合作是这样的我们觉得可能乐天一年有困难，五年有困难，但是从10年来看，肯定能做得好。我们在乐天开了很多场。包括韩国和我们合作的，找对一个合作伙伴，第二个看大势，就是大的位置行不行。和一些大的集团来讲的话，你就跟着他去。

    霍小兵：傍个大款，反正天塌了有个儿高的顶着。

    程辉：我在全国开了这么多场，我们一年开40到50个场。我们最多不超过50个，主要是以美食广场为主。我们调整  很大的策略，第一个树立成为不可或缺的主力店的形象。主要从第一个就是突出主题，比如说我们是在沈阳乐天做的，丝绸之路面食世界。我们通过丝绸之路这个概念把面食结合起来了。我们在苏州做了一个小城故事美食世界，我们把小城的概念放在美食街里了，还有欧洲小镇，我们创造一些不同的品牌，能够和整个的购物中心的主题吻合，成为不可或缺的美食广场。我们结合了自己几十个品牌，我们大概有40%到60%是自营的。我们可以创造主题。我们从中国国内的各种小吃，到国际上的一些品牌，到咖喱饭到甜甜圈到这就是我们能够做美食餐饮美食街的条件。你到我们城市，其实我们到一个地区之后第一件事情是先做中央厨房，先做物流然后再开店。

    霍小兵：你另外一个思路就是打群架。其实这就可以引出来我们第二个问题。就是关于我们租金以及购物中心能给多少面积。您现在租金的承受率是不是并不高？

    程辉：我们开店策略是一个盒子四处开发，我们在一个购物中心里有很多店，只不过大家不知道而已。我们是四个层次分别做的，我们就能形成高性价比，我们物流成本低，管理效率高一些，我们能够提供给顾客的价格比较低一些。关于租金我们每个店铺的承受能力是不一样的，我们做美食街控制在8%到12%之间，我们和十大地产企业合作，所以有一个销售额提成的方式，所以不需要太多的谈判。

    霍小兵：我们再问问耿总，您第一是要租金回报，第二个餐饮品牌能够给的租金也赶不上零售，在此基础上您怎么判断租金是不是给到头了？第二个您觉得怎么样比较划算？

    耿圣光：我曾经做过一个项目，前期和亚惠进行了充分的沟通。我们也装修花了几百万也装修完了，最终这个项目没有合作成功，程总来了一次走了一圈，这个项目不能做。所以今天我们坐在一起那是有缘分的。就是说一个真实的笑话，确实是这么回事儿。回去之后和程总交流一下，也可能是面积不够，也可能是租金太高。我想更重的原因人家傍大款，我们这个款不够大，人家不傍了。换回主题，餐饮现在确实非常重要，我们这个项目纯商业面积16万平，我们这个项目整体来讲我们餐饮娱乐和休闲实际上这三个业态我们拿出50%来做的。实际上我们餐饮又占了50%。在我这个购物中心，最终我们要占到20%到30%。从面积上是非常大的。那么餐饮这个合作，我们确实有时候很纠结，我们在这方面投入非常大，要求投资回报期也非常迫切，我们也非常理解包括程总，他们的投资也非常大，特别是在现在这个情况下，大家说购物中心餐饮非常好，实际上往往这里面确实有时候我们餐饮区人流如织，生意非常好，但是由于我做购物中心在一线，和这些企业有一些交流，确实我们非常理解他，他们也非常困难。

    程辉：餐饮企业比零售企业更加困难，至少有50%的企业是生存不下去的。真正好过的就是20%—30%是非常好过的。

    耿圣光：这确实是很纠结，我们要做下来，你算你的帐，我算我的帐，你能算帐我能算帐。为什么我们做购物广场餐饮企业非常多。餐饮企业做起来也不容易，现在电商往往对零售商业冲击非常大，靠餐饮来，或者说我们购物中心是吃出来的，所以给我们餐饮很大的压力。

    我举个例子，现在通过电子手段我们很多的餐饮商家搞这种团购，团购的结果确实把个人拿来了，但是现实的结果把我们餐饮的利润空间压力了，但是顾客对价格的敏感，你搞团购的时候，程总非常够意思，这么好的团队，这么好的产品，这个价格。那么你不搞团购了，所以说电子商务不仅仅是，餐饮企业也有一定的压力。我们作为开发企业，作为甲方一定和我们的乙方站在一起来应对，只有大家一起往前走，大家才都能生活得更好。所以我说这个时候也是对招商的宣传，和我们合作，大家放心，我们所有的餐饮放心，这个压力我们不会让你自己承担，我们一起承担一起往前走。

    程辉：耿总这话让我非常有信心。

    霍小兵：确实餐饮的利润被大家想象大了，咖啡店在餐饮里面利润比较高的，星巴克的利润率5%，他是一家美国上市公司，大家可能不相信这个，美国上市公司有一个传统就是夸大他的利润率，他公告里面才是5%，稍有市场波动就是0或者是负了。所以需要开发商给予餐饮企业充分的理解。另外给开发企业一个建议，我不知道下面做没做过一些奢侈品、快销，优衣库也好，ZARA也好，为什么回报率不高，压力又很大，给这些奢侈品这些快销品，他连库房都不用租了，你连厕所都舍不得，何苦来呢？如果你真的想做一个好的购物中心，可能需要你走一个不寻常的路。其实就代表了第四次产业革命。我想在座的很多人还不了解第四次产业革命是什么？我们看到08年以来欧洲的金融微机，以金融业为代表的经济与其他的实体带来多大冲击，他们在受影响的时间里面积极的进行各种创新和改革，所以在历史上最大的危机冲击下，就快速的恢复和回升，而我们这些年政府在做什么。如果大家有兴趣的话，拿出一些创新的想法来。就象我现在做的连锁咖啡一样，从来没有人想过组成一个美女咖啡店。我们现在用的员工高级管理人员都是88后，我们拿出一些位置好的店铺，拿出来和员工分销售额，我想用各种的创新手段来试验一下这个市场到底有没有容纳度，利润点到底在哪里？团购就是我们餐饮业里面非常典型常用的手段。但是这个手段每天找来的都是对价格敏感的人，都是爱占小便宜的。有电梯的时候他一层楼他也要坐电梯，有这种心理的消费者除了骗他，别的没有什么对他好说的，消费者都是贱人，我们也是消费者。我们只不过犯贱的地方不一样，你抓住你顾客的心理缺点，人性弱点在哪儿？你绝对可以把你的利润最大化。就象LV，或者大家家里面有那么几件奢侈品，尤其是大家都是老商业，你了解到它的价值为什么还要买？这就是你的弱点？我们讲到大型餐饮业选址的关键点。葛总您看看选址，您是怎么选址的？

    葛英春：现在同质化了，我们原来做一些店，很多人说餐饮店的春天来了。我客单价是70元左右。可能你海鲜鲍鱼是几百块，我现在出去以后也就是参加了一些餐饮协会。我们和一些海底捞做了一些餐饮协会。现在大家生意都挺好，你居安思危，感觉你以后不会这么好，我进了他也进了，大家都进了，就不会有相同的烤肉店或者相同的火锅店进来。我们现在就是说在避免这种同质化，再降低一下这种租金。相对来说我们拿大面积的租金承受能力就是弱。现在人力成本就是挡也挡不住。你现在管吃、住，员工维权意识非常强。所以说我们有些开发商说现在你生意好了，我找你提这个条件那个条件，我们不是想欺负任何一个开发商。我想把我的风险降到最低。比如说我们和开发商合作，拿出一个你对你的物业有信心，你对你的品牌有信心，不要说你一块钱或者五块钱的租金，前期你要对自己有信心那你就投入。包括北京的上海的餐饮协会，大家都挺好的，抱团取暖挺好的。

    霍小兵：刚才说打群架，您是抓住几个品牌大家上。你可能是客单价差不多，比较好的拉人气。

    葛英春：同质化严重，旁边都是烤肉店，招商从我这个角度认为是不负责任的，你把他们都招进来了，肯定会竞争。生命力强就站住了，生命力不强的就倒掉了。百货也好，开发商也好，可能管理理念做得很到位，不会因为其他事情牵扯精力，这样我的店会很舒服。

    霍小兵：陶总，你接受这种他们自己找几个小伙伴来找你来？来讨价还价？

    陶卫东：刚才几个方面，一个物业到底应该怎么做？乐天确实是个大款。一年全球是4117亿营业额。所以非常大。他有保障。第二个就是刚才也谈到租金真正定。实际租金就是市场化。同时价值在哪里？一个物业的人，换位思考，商户要什么？实际上就是人。在这个过程当中，从两个角度来说，第一个就是市场化，第二个他是带人气的。从餐饮的角度来说，也有很多的知名品牌。各个类别里面最优秀的在一起他很强，强了以后才会得到消费者的认可，品质感也很强。同时有客流有消费者他的价值就会增加。同时我们的商户活得更好。同时我们在开会的时候研究一个问题差异化，差异化。我们有很多的韩国同事。我们和别人有  什么不同，我们的竞争优势是什么。沈阳这个整个做完以后，2016年整个做完了以后，是全中国商业的巨头，这个话说得特别大，我们很多集团物业都非常了解，你会发现你从商品和他的生活的配套角度来说，娱乐角度来说，我们这里有一个号称室内迪斯尼的乐天世界在韩国就有。去过韩国的，你去玩儿过了，大家觉得很无敌。因为在城市中间开一个大的游乐场，韩国是1500万人左右，中国的人口密度更大。所以说他是一个大的，在城市里面他放在一起的有室外的步行街，酒吧、餐饮、文化结合在一起了。这个沈阳也缺乏了。从购物中心从百货的角度来说，上周我韩国同事告诉我，我们购物中心还没有挖地。香奈儿是一个顶级了。

    接着说邻居问题，实际上一个商业，我觉得万象城做得比较好，关于餐饮方面。火锅就是一个，茶餐厅就是一个，相对来说整个从他的配比角度来说，和从他的差异化角度来说，我觉得你应该把中国分成哪几类餐饮，同时适合做物业的餐饮把最优秀的请进来，我想他们也愿意在一起，物业也容易因为他们来了之后，借助知名度来找我。同时我们不断的考虑一个问题，我们整个物业也不能光靠餐饮，他不断的团购他也没利润，他有没有销售还是一个问题，我们要主动的把人流如何聚集，就象我们5月份要开业的话，现在最流行的星星的你，我前一段和老板吃饭的时候，我说现在大长腿很火，他说给你找个还火的，就是星星的你里面的金秀贤，在开业的时候要来。他来了就有人流了，消费者看着很好，习惯的就到这里来了。我认为相互换位思考，商家需要什么，我们的业主需要什么，能够让他大家共同。就象新开物业，我们很高端的品牌全部进驻，虽然说在今年的环境下，在沈阳这个市场我们这个位置，大家都非常有信心，另一方面我们整个规划和定位整个想法让大家共融。也特别感谢和我们合作的一些商家。同时说出来我们物业角度来说，如何为商家考虑一些问题。

    霍小兵：给您一个小建议，前一段韩国一个知名的大学教授讲了一下凡是喜欢星星这些受众都是一些低学历的脑残份子，后来我们中国的星粉专门在韩国做了一个广告，说我们是不是脑残。

    陶卫东：因为女性比较多，严格的来说，商业是为女人开的。

    霍小兵：你说的我知道，去到一个店，就在北京的国贸做的，一下子围成了几万人，现在看起来安保，现在追星族真的很厉害。我们最后一个议题就是餐饮的“副牌”你怎么想起小小南国这个品牌？

    孙勇：在中高端的餐饮在上海小南国是比较精品的，和我们一样是做行业细分的。过去几十年一看，一共产生了几个，真的是很有限，很有限。所以高端品牌是一个比较弱竞争一个市场，但是在中低端的市场上，消费者的最大特点就是喜新厌旧。让消费者放弃这个品牌并不是你的产品服务文化不够了，而是消费者转投其他了。现在我们消费者讲五年一代甚至是三年一代。表现出消费者新的群体特征。所以一个品牌很难适应新的消费者的群体，副牌是跟着新的消费者的需求。

    另外还有后台，包括物流陪送还有渠道，其实购物中心有不同的餐饮需求，在这些共享资源的情况下，我们做这个牌子不是为了多一个品牌，而是为了多一些消费者，多一些公司的青春活力。小南国也是在学习希望有一个真正的共存的多品牌的公司变化。

    霍小兵：您的小小南国是为年轻人服务的，而是为吃不起小南国的人服务的。

    孙勇：一定不要从原来的品牌出发，设计新消费者出发。小小南国就是年轻人，包房最多就是六人位。绝大部分是散牌。在设计新品牌的时候一定不要走老路。比如说南小馆这个品牌在国内点心这个也很少。我不希望他身上带有任何小南国人的，他在香港能够存活很好，果然到大陆，大陆年轻人很喜欢。所以新品牌特别讲究差异。我希望每个品牌完全不同的，消费者完全不同的想法去看他。

    霍小兵：您是各个阶层有不同的品牌，也有点象亚惠现在的做法，讲快的大排挡，您品牌和小南国思路是不是一样？

    程辉：应该有相同之处。其实后台是决定餐饮成败的。后台可以嫁接更多的品牌。我们和他略有区别的是专注于大众快时尚的业务，我们不做正餐厅，同时我们更加注重功能的细化。比如说我们做的中央厨房，把我们的成本背下来了。所以我们才能提供给大众化的人。

    霍小兵：小南国有没有这个概念？

    孙勇：确实，后台概念确实是投入最大的。

    霍小兵：比如说比较火爆的钓鱼牛腩，他建了一个庞大的中央厨房，但是他只有4家店，因为这种模型不可能开很快，先把中央厨房建好了，然后店又跟不上，万一哪天他的投资烧光了怎么办？

    程辉：好的地方当你具有一定规模的时候，他有一定的规模效应。在我们的零售市场有一些高端的便利店。我们在17000平的中央厨房，我们一上手定位的就是要给中央厨房给大型的餐饮企业，一下子门槛就出来了。不仅仅局限于自身的需求。

    霍小兵：您这个也是一种副牌用别人的牌做我的生意。谢谢各位嘉宾！我把话筒交给大主持人。

    主持人 王玮：谢谢霍总，不愧为商业地产的金牌主持。同时也很感谢于总，请来了这么多好的品牌，亚惠、小南国。我1995年在大连工作的时候，周末到老虎滩去，到亚惠，在中国来说也可以算是一个百年老店了。昨天我在和老于讨论这个话题的时候，这个命题我就是提出想法，我说你提出两个伪命题，一个是电商一个是同质化竞争。我一个人吃一顿饭的饭量假如说同时给我提供4两炒饭，如果说你供需平衡，人群和规模非常重要，如果你超过了这个规模，你什么样的差异化，什么样的体验都没有用。

    接下来的一个半小时的时间里面是有关于儿童的专题演讲，我们有情北购联专家委员会人道中国郑展先生，也是我们儿童体验的先行者和领导者。

    郑展：我今天的主题是互联网的儿童商业如何成就购物中心突围之路。融道中国，我们是占到全国31%的一个市场份额，这是我们的一个品牌，成长湾是我们的一个高端店，还有一个梦想城是我们的一个精品店，也是我们的一个时尚店。（视频：有梦想现在就实现，你的未来之旅，即刻启程）一个短篇，然后就不详细介绍了，介绍一下今天的主题，讲几个关键点：

    第一个是中国第四波婴儿潮，中国07年的时候0到14岁的儿童比例大概占到15%点多，去年结束是占到18.6%，有人预计到明年结束的时候可能超过20%，也就是说5个人当中有一个是孩子，这是大势所趋。这就是今年4+2+1，明年4+2+2，全国有14个城市批准完成单独二胎。

    第三个和我们也有关系，当然和在座的商家包括商业体也有关系。女性群体在线上购物，家庭群体在线下。我们做的是家庭群体，目前来讲全国数据是小孩子比家庭的比例是1比1.47，也就是说1个小孩子1.47个家长这么一个比率。

    讲一下成长湾，将至中国9成体验馆倒闭。说明一下成长湾这个模式为什么这么好？我们提炼了5点，

    第一点叫开放，我们成长湾怎么开放的？叫多入口单出口。我们现在做的最多的出口有6个，我们看到全国大部分的体验馆一个入口，多入口单出口。

    第二个叫家长免票，我们看到我们的数据1比1.47，其实1.47家长的比率是很高的。比如说我们小孩子票是150，家长的票是50，我宁愿收小孩子票是200，家长免费。而且家长在我们这个场馆当中出入是自由的，家长出入自由。在馆4个小时，商业6.3个小时。我们消费者从接触到这个物业到离开大概是4个小时。从接触到离开大概是6.3个小时。有些家长几乎都是在馆外。一般家长带着小孩一般停留的时间会比较长。

    第二个叫平台化的模式。体验馆的平台化的模式开放商业板块。我们叫60%的体验，40%的商业，当然这里面有一些概念。我们的体验馆可能和其他的体验馆有哪里不同？我们有六个体验的板块，一般的体验馆有职业体验、灾难体验，这个是我们的重要的板块，比如说地震安全，我们也有，汽车碰撞翻滚的安全，包括交通其他的安全，包括电器的安全都有。

    科技体验，和太空探月。

    体育体验，在鸟巢做的一般都是体育体验，其实最开始我们感觉是很乏味的，我们现在变得非常趣味，单体育体验的重复率比一般的高很多。一个人喜欢一个爱好基本上是一辈子的事情。我们也有非常创新的，比如说旱雪场，比如说穿着厚厚的衣服，造冰。

    军事体验，有的场馆也有，但是这里面是我们的一个重头。

    还有嘉年华体验，我们会拿出500平到800平做主题变换区。我们一年四次每一年一个主题。比如说我们今年全州的店，因为我们是美国范儿的体验，我们大概用一个半月的时间，让小孩子把一个车的零件拆掉，再用一个半月的时间让小朋友把这辆车完成。

    儿童体验式商业，我们这里面设置的有巴士热狗餐厅，主要是卖热狗、汉堡为主。还有七日厨房，家长带小朋友来体验，制作PIZZA，蛋糕，同时做完了之后可以买一些餐具、食材、饮料等。

    还有咖啡馆和书吧结合在一起。

    还有成长教育课程。这个是我们独有的，就是以人的最自然的社会化能力为出发点设置的课程。中国最缺少成长教育，什么叫成长教育，比如说沟通能力，应急避险能力，感统训练和我这个社会结合在一起是不一样的。

    还有死亡体验，现在来自星星的你很火，里面有提过这个死亡体验。我们马上做了一个调研，然后做了这么一个店出来，这个不是让小孩子去入殓然后写遗书，是通过一个小动物从生到死的过程告诉他生命的一个道理。我认为其实死亡是生命体验，是每个人都必须要上的一堂课。

    其他的儿童摄影儿童理发儿童扩展训练，40%是商业板块。

    第三个就是粉丝经济。粉丝很热，做的最好的就是小米，目前来讲我所了解的就是小米。成长湾是打造粉丝，这是我们自己成长湾的一个内部的计划。我们从选址完成之后，我们第一时间建立“铁粉辣妈帮”，我们用简单的调研已经不能满足我们深化的程度了。我们会带着他参观我们其他城市的店，消费者都是老师。包括我们的效果图是怎么样的，这些部分都是在培养我的粉丝。包含我每一个阶段要搞什么营销活动都要请他们参与。也就是说我们已经和他们绑得非常深了。我们开业两周的时间专门给辣妈帮粉丝去体验，包括我们会给设置类似于义务的自愿者，他们非常踊跃，比如说你这个太高了，比如说我们有一个店说小孩的坐便器，有的家长说你坐便器不卫生，我们说好，立刻就改。把卫生间打掉做成蹲便。整个辣妈帮给我们的互动是非常大的。公司审完了之后整个规划做内部的贡献，然后成本核算其实很麻烦，但是家长会提出来说，这个可能是怎么样的。我们结合我们的数据进行这种分析和反馈，其实我们的辣妈帮计划效果出乎我们的想象。

    第四个叫激励“店小二”现在把客服和销售捆在一起了。“日绩效”打造终极服务。我们最开始在前几年筹建店的时候，那个时候我们就提出来一个点，我们开始实行周绩效，我们把你本月的工资除了发奖金之外，我们拿出来一个周绩效来奖励，我们提前开业了。去年的时候我们和一个人力资源的公司，我说我要提日绩效，结合着我的思路提出了日绩效，每一个辅导员当天下班前可以领到他当天的日绩效。我们通过我们整个的管理系统非常简单的就可以操作出来。我们发现出现了非常有意思的现象，所有的员工都问你今天排名多少？今天拿几块钱？当某个人到最后的时候，他就和某个人说我明天一定和谁谁PK掉，当人引进竞争和排位的时候，他就觉得我不差，我应该往前走。这个是我们整个提升服务的杀手锏。

    第五个叫用户体验第一。不管是互联网还是底的店商都非常重视用户体验。其实体验式商业在我们看来用一句接地气的话讲，你把玩儿体验好了，尤其是孩子，孩子玩儿的时候是最认真的。玩儿对于一个孩子来讲是一个强需求。

    这是我们公司的一个使命，致力于创造趣味非凡的成长体验。叫做趣味第一。

    首先第一个成长湾，玩儿的是美国范儿。我们在2011年做了一个调研，因为成长湾是一个高端店，我们在想如何做差异化，这个差异化在产品当中又在消费者的心里当中，我们当时做了一个消费群体的主流价值观的倾向在哪里？发现这些小孩子包含家长对小孩子的期望都是偏美国化的，比如说从生活的方式、学习的方式、理想、理念很多很多都是美国化。

    从我们体验的流程到内部的塑造都非常美国化。

    这个叫职业联动。我们分三个层级的联动，第一个叫小任务，最后一个叫大任务。互联网有一个迭代，先推出来一个东西，逐步完善。体验馆具备不具备这种更新，而且这种更新成本如何控制得非常低。比如说这个酒店5年以后重新翻修一遍。比如说我这儿是个医院，我就摆在这里不能保证不变。但是游戏玩法是不一样的。甚至于我们的人力允许的话，比如说今天警察局抓小偷，明天让银行的人员去配合，后天让警察和消防人员配合去勘察，再后天和法院的人配合，这种迭代是非常快的。我们是一年四次大升级，月月升级。反正每次来都是新的。

    再往下叫植入网游模式，我们很多朋友都玩儿游戏，我闯关是一个等级，他引导着我走到下一关，他有一个激励体系和虚拟的勋章系统。我们就借用了这样一个模式，人职位是有等级的，今天我可能是一个小店员，后天是店长，再后天是分片区经理。我们内部叫做成长认证系统，通过我们内部的一个信息化系统解决，记录了小朋友每一个体验点的信息和数据，然后每一次来我们叫做9个能的纬度，他每积完一个能力纬度，他就一级一级升。由于我们推出了成长认证系统，我们全国的项目出现了职业玩儿家。就是体验馆的职业玩儿家。

    再往下叫安全+大数据。我们2012年收购了一个公司叫互联网和科技硬件的公司。研发了儿童智能手表。小朋友进入到场馆的时候会戴上这个手表。这个手表和家长的手机APP绑定，首先对于安全考虑，第二个当他超出这个体验馆安全范围的时候，当然原则上单独的小孩子是出不去的。还有他每去体验一个店，就把我的大数据放在里面，比如说他经常玩儿体验类的项目，或者是军事类项目，或者是餐饮美食类的项目，还有一个我们在管理现场的时候，由于每一个小孩戴着一个手表，我们就知道场馆里面的冷热点在哪里，我们可以让整个场馆无死角。我们还可以实现馆内线下支付，家长可以通过手机线下花钱，当然额度不会很大，还有一个是游戏手柄，还有一个专门设计的一个体感游戏这样的东西。

    第三个就是对于用户体验叫做周周小活动，月月大活动，季季嘉年华。比较有意思比较有趣的我们把趣味看得比较重。这就是成长湾的互联网思维，首先是开放，多入口，多出口。还有打造粉丝经济，第三个就是激励店小二。围绕着用户体验相关联的所有的部分。当然这个部分我们包括昨天和苏老师也请教在我看来互联网首先是一个思维，当然也是一个工具，互联网移动支付很多。

    这就是我们的形象，他是一个青蛙，因为青蛙最有成长性，最开始是小蝌蚪，最后是一个带尾巴的青蛙，这个是我们的模特，非常美国范儿，我们叫成长不可替代，最新请了两个模特。

    这是我们成长湾项目的平面图，这个是效果图。这个是我们最新的一个电子效果图。这个是一个广场，街景左边是桥，右边是消防局，这个是我们巴士餐厅，这个可以流动，这个是入口的一个。我们的英文名字叫做APPONE，这个是舞台。好没有了，谢谢大家！

    主持人 王玮：好，谢谢郑总非常精彩的理念。我记得全世界购物中心做得最好的是有很好的统计，他讲平均在商场滞留时间是40分钟，6.3个小时什么概念？至少两顿饭吧？你在商场不买东西也得买东西。

    下面的深度对话环节还是交给赵文主持，有请！

    赵文：我又上来了，我再主持一下这个论坛，首先请到我们的对话嘉宾：橙天嘉禾影城总经理鲍华先生，北京嘉文乐园董事长张艳彬先生，博佳机器人俱乐部董事长崔欣、辽宁省展览贸易集团副总经理张煜辉先生，北购联儿童专业委员会专家委员郑展先生！

    儿童业态能不能拯救购物中心，能不能给我带来更多的人流和客流，带来更多的家庭呢？我想大家分享一下经验，先请在场的各位嘉宾做一个自我的介绍？首先请鲍总？

    鲍华：大家下午好，橙天嘉禾影院在香港成立，我们现在准备在做儿童院线，行业越来越细分越来越精准化。

    张艳彬：我女儿叫嘉文，所以我建了一个嘉文乐园，开放了一个室内1万平米的游乐场。我们主要做游乐场。好，谢谢！

    张煜辉：我来自朵朵童世界，为小朋友提供全方位的活动，今年开始进入快速发展期，大概有4家店面世。

    崔欣：大家好，大家好，感谢北购联给我面对面的这次机会和交流。大家可能对国家机器人俱乐部不太了解。我们成立于2009年，总部在大连。目前在全国30多个城市拥有65家俱乐部。主要是连锁式的儿童培训机构。主要是培养儿童和青少年动手动脑的能力。现在在全国拥有3万名会员。主要在一二线城市，目前在大连、沈阳、杭州、青岛、深圳、西安等地都有我们的俱乐部。最近两年我们把经营场所从写字间逐渐向商场和购物中心进行升级改造，大家熟悉的沈阳龙之梦是我们2011年6月入驻的，我觉得我们合作得非常愉快，等一会儿再做详细的分享。

    赵文：郑展先生刚才已经说过了，就不说了。儿童主占到5%，而且除了面积的变化之外，过去主要是刚性的零售，服装，鞋帽、童车、奶粉，我们按照这个问题来看，我想大家首先介绍一下自己的儿童产业，你们所做的面积你们所针对的人群，你们希望你们的邻居多大？或者说儿童的整个业态在整个购物中心当中占到什么样的比例，能够逐步吸引到消费者，我想先聊天一聊这个话题。

    鲍华：我们儿童院线把原来独立的影院换一个地方，我们影院原来在4、5楼，我们原来配备的儿童厅，但是它的影片环境氛围都不适合儿童，把原来的厅减一个下来，站在这个乐园里面，为儿童做更精细化精准化的服务。

    张艳彬：我们这个儿童有了首先是8岁以下的为主体。还有占的比例大概是10%，这样的话从购物中心进驻面积的收益和我们本身的收益更合适一些，再加上现在到购物中心里面消费的主要是以家庭为主。都是带着孩子来，在这个过程里面，刚才我们郑总说比例大概1比1.47。所以我也是孩子的家长，经常带孩子去玩儿，我觉得比例还有年龄段大概就是这个程度，这是我的理解。

    张煜辉：朵朵童世界定位就是，大概需求的面积1万平左右，现在最大的达到2万，最小的也达到了6000。包括运营板块，在我们这儿入驻的购物中心，另外和管理人员合作准备做店。

    第二个就是儿童训练板块，目前这个是市场上一个空白。我们和相关的权威的体育科研机构，共同开发了一套儿童的体质检测系统，和我们战略合作的身体素质训练的比如说孩子上肢力量差一点推荐他做攀岩，下肢力量差就推荐他练练跆拳道。孩子有一些头疼脑热需不需要上医院，有医生24小时为你服务。

    第三个板块是我们教育和电子商务板块，我们有自己的学校。我们所有的培训内容都是新加坡的培训内容。我们今年上半年引入了上线，围绕着教育的电子商务网站。

    最是我们引进儿童家居的板块。虽然我们只有3年，但是随着对市场的认识和加深，我们也在做两个方面的转变，一个是儿童百货向儿童成长服务的提供商转变。

    第二个搭建儿童业态平台向儿童内务转变。

    崔欣：我就从我沈阳自身的选址谈一点我的想法。我们是2011年1月来到沈阳的。前两家店都是选在写字间里面，第三家开在龙之梦是被动的。因为龙之梦也是看重了我们的固定的消费群体和会员。选在商场里面对商场的要求是比较高的，比如说硬件设施消防、楼梯的扶手等等。我们在龙之梦有700多平，同时我们是承租能力比低的，因为投资回收期比较长。况且我们在传统的教育和娱乐式样玩中学的之间的经营模式，对教学的质量和教学教具的选择要求比较高。所以说那种高大尚的经营环境未必是我们的首选。但是在这个过程当中，我们在寻找共赢的过程当中要寻求一种平衡。我们并不借助于商场本身的客流。因为我们有自己的渠道吸引周边区域的适龄儿童来我们这儿体验。我们的这个俱乐部体验报名率在15%到20%左右。我们正是能给商场带来这样一种客流量和我们有着固定会员的稳定的收入，才招我们过去。如果商场就是招我们这种儿童业态，因为我们要求的面积比较大，而且我们的承租能力比较低，如果占的比例过大的话，任何商场都是亏钱的。但是又是商场不可缺少的一种业态形式。我们的俱乐在龙之梦经过2年的发展已经有固定会员1000人，而且我们都是比较高端的客户我们针对的是3到12岁的孩子的，这些孩子基本上都是一个家庭带来的，这些家庭在等孩子的过程当中，需要很多的购物、餐饮，带活了很多的餐饮。我们的儿童业态和餐饮娱乐会成为商业转变的一种主流。但是绝对不能当做商场的一种主要的收入来源，具体多少比例我说不清楚。

    郑展：其实我们的面积和张总差不多。我们正常是7000平方到15000平方之间。我们最大的是鸟巢23000平。能够适合我们的物业也不是特别多。比如说有的物业是长条，有的物业层高很低，有的物业消防过不去。对于我们这种项目来讲都是比较难实现。因为狭长物业在场馆营造上是没有办法体现。我们一般是2到3个广场，起码要有1到2个舞台。当然我们这个店整个项目投入也比较大。其实我觉得儿童体验或儿童的业态和商业之间最大的贡献有几点。第一点是指向型消费项目，一般我们会设三个纬度，第一个核心目标半小时车程。目标段是一小时车程，覆盖段是1.5小时。其实这对购物中心来讲是非常好的事情。还有一个我觉得很重要的一点就是确实是把家庭群体带来了，很多家长没有办法，没有事情可做，就可以去旁边购物一下，吃饭、看电影，买个衣服就可以实现了。还有把停留时间拉长了，对于购物中心来讲很重要，一般象这样的儿童的业态，家长出游带着孩子去停留时间一定比他自己去停留的时间要长。

    赵文：刚才大家从自己的角度说了一下对自己的产品构成和购物中心的关系。其实不知道在座的各位运营商比较多。可以给购物中心带来人流，我想问一下张总，因为其实我们这个话题是两个，一个是儿童业态，一个是体验业态，也就是说我们购物中心同质化也好，体验是一个主题，儿童是我们的一个概念，在座的5位，可能其他4位两个都占了。张总提到原来你是做儿童零售的，现在增加了一个体验业态，儿童零售增加了体验之后，对零售带来什么样的状态和影响，你增加了儿童的体验，您在作为儿童的零售的角度，刚才讲的机器人也好，职业体验馆也好是一个什么关系呢？

    张煜辉：可能上午有专家也提到过，咱们这个商业市场是供过于求。咱们来分析和判断这个市场，确实是供过于求。实际上是供给结构上的矛盾。比如说中国的钢材市场，初钢产量是第一位的，但是还是需要进口的高端型钢材。我们现在是有效供给不足。所有的供给都是在同一个层面上。细分化的，有非常鲜明的客户群体的服务恰恰是我们商业缺乏的。这个也是我们做转型的一个大的方面的考虑。
    另外一个层面就是网络冲击，实际上就是说我们在做前两家店的时候，我们的零售业态占的比例75%，85%。前年的双十一确实给我们很大的触动，我们做零售的有非常明显的感觉，大概那一年的双十一之后，可能在十一十二月两个月我们的销售额会受到影响。我们在铁西的星摩尔做了二代店。这个到现场来的业态扩展到80%，而零售业态成了一个配套业态，缩减了20%。

    赵文：您在增加了以后，儿童的销售额是有增长还是维持还是怎么样？

    张煜辉：通过各个业态齐全的配制能够发挥更好的集合作用。虽然配比调整了，但是通过配比调整满足客户需求的方向多了，我只能说零售会受网络的冲击会小一些。因为会顺便把这个东西买了。

    赵文：刚才各位专家也就自己的业态做了分析，我想是这样的，购物中心有一个现象，前两天和我们的鲍总也交流过，五年前我们的电影院成了一个购物中心的标配。去年首次电影院的票房维持30%到45%的增长。去年出现一个新的问题，电影院的屏幕或者是叫座位数的增长超过了票房的增长。所以在今年我所了解到的我们各大连锁机构，都在重新树立已经签订的合同，在重新评估开店的标准，可能在缩减或者降低他开店的计划。我们国家有一个共同的情况，一旦某个领域出现了一个机会，大量资金的引入，我们过去的历史有很多情况都证明了这样一个现实的情况。儿童也一样，我们现在参加各种各样的会议，同时我们所谓二胎儿政策的放开，会带来大量的新生儿。他的家庭的购买能力也是相对比较高的。不排斥儿童的迅速发展，会在短期内或者三年以后会有一个大量的调整。

    在座的各位儿童业态在购物中心中的角色以及在快速发展当中我们注意避免哪些东西，儿童业态作用我们新生的一部分，才能健康的生长，也可以站在儿童的体验角度，特别是张总你原来是做儿童零售的，大家可以展开的交流一下，儿童业态租金承受率不高，其实我们的运营商可能会承受比较低的租金，这个行业会不会也会快速发展也会出现一个很大的问题。在这个方面你们站在整个儿童业态的角度，和购物中心的互动做一个分析和分享？

    鲍华：主持人终于让放开了说了。放开说之前大家稍微互动一下，我先讲讲差异化。第一个互动小问题，咱们讲讲人生观价值观世界观。我因为我觉得只有把原来头脑中的三观毁掉了，你的创新模式才能走出来。问大家两个小问题，如做餐饮行业的，霍总也是做餐饮行业的，你有两家店，做得都不错。这两家店要卖能卖多少钱。就两家店300平，经营得不错，能卖多少钱。两家卖500万。还有没有给更高的？苏老师？1000万，蒋总？1000万。再举例子，一个小花店，经营了1年，网上订，给你送过去，你给多少钱？300万？600万到800万。1000万？

    赵文：好象他融资融了6000万。

    鲍华：就是刚才两个餐饮店在4个亿。一个小花店在6000万。你在完全不了解的情况下，一个花店是只卖花儿，你在网上预定花儿，名称、身份证号，你送给女朋友，再去给另一个女朋友送花，你再送我不卖给你了。这就是一个模式上的小小的调整。将来一说某某花店送来的花儿代表着这个男人一生只能送你一束花儿，就这么一种全新的模式6000万美金。再有两家餐饮店，就是互联网思维超越时间和空间无限延伸的工具，你用了互联网思维之后，你原来所有的传统产业，包括花店和餐饮都是传统产业，我想影院用了互联网的思维和翅膀之后，他的销售都能提升。一会儿我细讲我们影院和哪些互联网能结合。商业模式就是一个栏路抢劫的过程，劫道的过程当中不是你手中的枪炮有多快，劫道最关键是你要选一条正确的道。这个正确的道上你如果选好了，可能每天押送金银财宝你才会有成车的珠宝。林冲当天上山几天碰不到一个人。劫道的过程当中重要的是选好道，就是你的商业模式。我们影院，在传统的情况下，20个人，30个人一个标配的人力资源。没事儿咱们在PK，你的租金能不能只有扣点没有保底，如果说不断的纠结你的事情就没法推进，随着人力成本的不断增加，你买票剪票，然后里面还有场务，你的成本也是高居不下。使用了互联网之后，我们可以在北京的糯米网的，拉手网的等等各种互联网全部在面前了。一个大堂你可能用10台售票机，原来至少要开4个售票端口，然后还有大量的人员，你把很多问题不要放在影院里面解决。在你路上出租车的时候，你直接订票取票，到了剪票一刷就进去了，人员成本能不能降掉？原来大堂300平，用互联网解决无人化放映，无人化管理的过程。这都是互联网技术带给现代传统产业的变革。还是同样的租金原来我1000个座位变成1200个了。营业员10个一个月省掉3万块钱，一年45万。这都是互联网作为一个新型的工具在帮助你传统行业能解决的问题。实际上这是差异化的东西，3年前大家很多开发商影院疯狂的找你们，现在我不一一点名，某某大型国企，今年砍掉1/3，某某国外品牌，咱们都有，和赞助的某企业合作。两年前签订的合同是三个月的免租期。因为去年1000多家影院只有1/3能够不亏。一个座位一天接待5个人是满场。一个影院一天接待一个人，这是你的盈亏平衡点。现在沈阳40多家影院，50多家影院，单做产出率，你想想这个行业怎么做？大家疯狂的杀进来，今年各大公司在产业扩展人员，今天的儿童如果大家不寻求差异，两年后一定是今天的这种局面。现在里面有些还没有暴露出来。所以从经营层面要解决掉行业自身的问题。

    其二从现在咱们的前期各自的分工，各自的差异才能想到两年后的问题。包括台下坐的很多伙伴，有400人的制作团队。所以我就劝他们，咱们还是合作吧，把你们原创的儿童产品，你为啥还要跑到儿童乐园里面趟一趟浑水呢？能提前合作的提前谈，不要等到两年三年后厮杀完了底儿掉。就讲这么多，谢谢大家！

    赵文：其实影院是高速同质化的，儿童里面会有新的选择。有互联网的技术和互联网的思维来面对儿童体验的液态。大家形成了一个大的产业链，可能大家每一个运营商真的去理解这个事情。下面我们张总您是跨界儿童的体验业态？

    张艳彬：刚才在赵总最早提出的问题是第一我不认为几年之后儿童也象影院这样，我反而认为是更好的一个阶段。任何事情发展规律都是由开始、发展、高潮的过程。这个事儿不可能那么快。另外儿童由于刚开始游乐和现实购物中心的结合，我觉得在一个现实意义上来讲，最早小的，后来又电动的，后来结合起来就乱套了。然后最近就开始主题了。刚刚上了轨道。包括郑总讲的这个故事，有些东西有些在传递。我想前天在北京的一个展会上，我们和吴克谈了一下，他提出一个观点，我认为非常重要。故事为王，任何事情要有故事，而且故事要引人入胜。你上故宫去要感受一下皇家的故事，因为那是我女儿的场地，我传递的是中华民族的琴棋书画，山水文化的深厚的东西。人玩儿的时候感觉就是不一样。我觉得故事为王吴克讲的太好了。还有一点刚才赵总提的，我原来是做零售的，我是04年开始做儿童零售，最早的一批做电子商务的，乐游沈阳的店都是我开的。当时我们也寻求了一些方式，把我们的儿童零售最早的时候做了一些业态的组合，包括摄影、理发。后来做出了他们的游乐，现在实际上这些用一个话在我第一次离开我公司给我老板写的一句话可以总结。因为现在人日益增长的精神和物质需求，当时是我的选择。现在客户日益增长的精神和物质需求让我做的这些改变。后续只有越精越细，我们把这个行业做的让客户满意，受到他们的喜爱就好了。还要有一条，术业有专攻，这个道理早就说通了，为什么大家屡屡犯，就是贪，后来中国好声音，我写词的也上来唱歌最后把歌星都给逼死了。把自己的优势整合起来，我就是做游乐场的。比如说你做的是实体，还有他是做5D影片这些，我需要这些，他来做这些就OK了。如果他来做儿童乐园，两年又整不明白了。我到你那个行业去，我花了巨额资金也整不明白，咱们这些东西迅速的成为一个完美的作品，呈现给社会和客户。谢谢！

    赵文：下面请张总你也放开了再说一说？

    张煜辉：我发表点个人意见。从两个方面讲，儿童业态到底能给客户带来什么？第一点客流肯定是没有问题的。1比2比4，2比2比4。儿童业态大部分都是刚需业态。不管家庭年收入是100万还是10万，孩子总要学外语吧？可能给你带来的客流是稳定。

    第三点要有独立生存性。可能购物中心其他都黄，但是儿童如果我配得好的话，我自己也能活。如果把这些好处发挥出来，需要几点客观条件作为前提。第一儿童毕竟是一个很小的商业细分市场，目标客户群体是有限的。让他承载一个购物中心吸引客流的主力业态，这个有点不太可能。

    第二点，儿童业态选址是非常苛刻的。我记得有一个购物中心的老板我在肯德基都进了你就进吧。我说我的要求比他要苛刻得多我才能生存。

    第三点进入购物中心的儿童内部的细分业态的组合，根据你购物中心的位置，根据你的数量进行动态的调整，才能保证你儿童液态的存活和发展。

    第四点儿童业态大部分是实力比较弱的中小企业。需要购物中心给这些且适当的支持和扶持。

    赵文：下面请崔总发表一下意见。原来你讲到原来是在办公楼，刚刚才进入到购物中心，儿童业态会给购物中心带来什么，当你进入购物中心以后，和底商和办公楼有什么区别？

    崔欣：开始我们进入龙之梦的时候我们一天能邀约100多个客户，周六日两天一天是200多客户。除了我们龙之梦的机器人，还有语言类还有跆拳道。家长会把一天时间，孩子的一天时间都会安排在龙之梦里面，也比较感谢龙之梦招商团队对教育类的机构选择是比较严格的。我最害怕的，整个要求的面积比较大，不象一家服装店大概几十平，换一家不太明显，但是700平的面积换一家的话，家长对我们也有置疑，但是在龙之梦我们没有看到这样的现象，反而有了很多这样的培训机构。餐饮、理发、休闲，都是家长能够消费的一个地方。在龙之梦停留的时间越来越长了，可以从早上8点一直到晚上8点。然后我想讲一下我对儿童市场的一个看法。我们国家俱乐部在大连有12家俱乐部。有会员1万名。因为做了5年了，大家可以想像儿童市场有多大。沈阳2011年到现在2年时间有8家俱乐部5000名会员。我对儿童市场非常有信心。包括城市化的进程，居民收入的增加，还有中国传统的观念，再穷不能穷孩子，再就是二胎政策等等。很多儿童机构和我一起做的，也有再一个城市一家俱乐部就迅速倒掉的。可能在这个过程中，所有的经营者都需要变化，我09年的时候给小朋友上课还用图片导入这个课程，现在老师都用IPAD给孩子看动画片了。这就是你需要变的地方。

    一成不变的就是我们严谨的教学态度，我们让孩子真正有能力的提高，动手能力、合作能力、语言表达能力真是有提高。还有服务方面的孩子冬天手冷了，老师会给他暖手，给他系鞋带等等。也就是为什么现在5年了在全国能做65家。而且在未来2年内，我们随着经营能力的提高我们能拿到100家俱乐部。有些俱乐部有些因为市场不行而倒掉了。我想担心的一点有些商场招我们的俱乐部去开店，给我介绍哪些机构实力多棒，硬件设施多么好，给的租金价格多么合适，但是却丝毫不分析机构持续经营的能力，这是我最担心的。不管做什么行业，只要扎扎实实的认真的把工作做细了，我觉得市场前景是非常好的。没有任何一家购物中心会拒绝儿童市场这么大的一块儿肉。

    赵文：我们担心我们把我们很多空间堵在儿童业态了，他自己还是充满了信心了，我问一下郑总，咱们在儿童营销中重点抓住孩子的胃口还是父母的胃口？因为父母是买单的？

    郑展：儿童是使用者，家长是决策者。其实分业态，我们的业态。第一次来馆体验的，我们当时做过一个调研，九成以上家长要求孩子来玩儿。第二次八成以上全都是儿童。这个就是很简单了，开始进一个市场在教育市场之后，先把家长教育好。家长教育好之后剩下的就是我在馆内可以完成的部分。我谈谈撇开体验馆对儿童业态或者产业的想法。其实整个儿童业态到目前为止都是碎片化的分布，没有哪一个企业在市场当中有绝对的主导权。现在这个原因在为什么是这样造成的呢？我觉得有两点，第一点和现在中国经济发展有关系，上周我到了一趟南京，我问说儿童在哪里？中国很多政府是不思考的，可能经济也不思考。这就导致了为什么寒暑假小孩子无处可去。他只能去培训班，图书馆、公园。剩下的就是在家里面。目前整个中国的现状就是儿童的游玩和社交的场所少得可怜。为什么说少得可怜呢？我们做过一个调研是小区楼下小孩子玩儿的比例还是比较多，去年调研就是3岁以上的儿童比较少了，都是3岁以下。他们都宅在家里面了。我们调研中国现在的小孩子，叫做男孩中性化。将来会有什么问题？他可能取向有问题，小孩无法独立自主。现在小孩安全感缺乏的及其严重，早上起床到一天回到家干什么？他都是非常闭塞的状态，接触女性比较多不是特别好的事情。导致小孩子处理问题的时候，自信心不是那么强。中国儿童的游玩，游乐社交的场所很少。

    第二个就是中国进入婴儿潮。最开始前几年幼儿园的入学难，接下来一系列问题就是奶粉贵，这个市场是一个蓬勃的发展，第一个基数就是2.86，0到14岁的儿童在增长。

    第二个就是两万亿的儿童的消费，07年的时候儿童一二线城市的儿童占家庭支出的比例占到23%，到12年的时候占到了35%。家长有钱就是给孩子消费掉的。

    教育业态大家可以关注一下新东方等等这些股票，他们的股票跌得非常厉害。有人说是他们经营的问题。中国现在出国热很厉害，这已经成为一种常态，最开始我们研究生出国到本科到高中到初中到小学，出国比例非常夸张，这些年没有在中国受教育就到国外受教育了，这些成长起来的人是深受其害的。他整个的事业比较国际化，他对这种辅导班，尤其是以80后，85后成长起来的家长为主。甚至是90后的家长这个市场是非常夸张的。

    第二点就是零售，现在确实店商冲击是比较厉害的

    第三点就是体验业态，有教育有娱乐这种业态。未来儿童业态一个是儿童教育互联网化，一个是儿童线上教育体验业态。小孩子社交出现了巨大的业态，小朋友之间其实是有能力解决的，但是发现两个家长掐起来了。小孩子特别需要社交。小孩每天上QQ甚至是用家长手机聊天的时间非常严重的。

    儿童体验业态是大有前景的。

    赵文：我相信我们在商业地产的运营商对儿童业态本身也是非常重视，我们在购物中心当中怎么样加大客户的人性，儿童无疑是一个非常好的选择。也会成为我们购物中心未来一个很重要的业态。大家用热烈的掌声感谢在场的五位。谢谢！

    主持人 王玮：2009年我考察过日本的购物中心。他给我介绍这个是大商的概念，整个日本就两个，东京一个，大阪一个，覆盖了全日本。也非常感谢大家的坚持到现在。结束的时候给大家看两个PPT，我从世界的高度给大家讲数据，这4个澳大利亚、英国、美国、加拿大，人均商业面积，黄色的是购物中心，蓝色的是百货。澳大利亚2平米，英国1.9，美国4.8，我加拿大2.9，这个是100个人进了商场，买这种餐食的东西49%，服装41%，剩下的是餐饮和其他销售

    在发达国家和地区，整个人均销售12600多澳元，食品1300，一般的食品有酒类和在外就餐。还有5000多是非食品类，服装、家居用品，一般的零售还有零售服务。

    在12000占多少比例。我们做购物中心我们就是要抓基本需求。70%80%的消费在什么地方。

    这个是在我的微博里面会有的。大家要找到一个做商业地产长期共鸣。我讲到了供过于求。基本上这就是大概今天会议的简单总结。也非常感谢大家的坚持。下面是我们的项目推荐，首先有请沈阳碧桂园银河商业广场的代表上台推荐他们的项目！

    孟祥辉：大家下午好！首先我对会议的主办方表示感谢。我的介绍从现在开始，今天上午我个人受到了一点点小小的刺激，在会场的时候我遇到了姜利民总裁，他也是我原来的领导。姜总说出来一个话题，碧桂园有商业么？本来我是想和大家共享我们购物中心的PPT，谁更了解碧桂园银河城和银河商业广场，有知道的举手？谢谢！好，还是有一部分人知道的。我的分享现在开始。

    想介绍碧桂园的商业，因为知道的人并不多。关于碧桂园这个企业。1992年碧桂园集团董事会主席在广东创办了碧桂园。2007年香港研究所正式上市。同样杨主席成为中国首富。碧桂园在2003年正式迈入千亿俱乐部，22年中，这是我们的销售，我们今年要进入两千亿。碧桂园包含的有地产、学校、各行各业。2005年碧桂园开始正式进入商业，在9年当中，2013年碧桂园商业管理有限公司正式注册成功，同年碧桂园东北区域也就是一颗商业新星。我们的位置在玛丽蒂姆酒店的对面，也是一个项目。碧桂园银河商业广场整个银河城的项目，依山傍水，350万建筑面积，2013年更是以55亿销售东北十强。

    银河商业广场建筑面积是7.7万平。整体是30万商业项目为依托，我们构建以餐饮娱乐影院超市为集群的商业地标建筑，而且未来地铁将贯通，也程度我们商业广场扩大的一个有利条件。同时将辐射周边2到3公里未来30万人口。这是我们周边楼板的人口基数及而且我们针对人口情况也有销售调查问卷，银河商业广场定位如下，这是调查问卷的一些系列。整个定位以儿童早教为特色，业态组合是超市、影院和部分零售。针对以上的业态组合，我们做了业态规划，一楼以精品店餐饮为主，3楼精品配套，4楼主题餐厅和影院，5楼主题餐厅和影院娱乐。感谢一下和我们签约的很多品牌，也是因为有你们的支持，我们短短一年内签约达到了68%将近70%。

    已经签约的我们加快进场合作，让我们共同把银河商业广场成为真正于洪新城的全新商业中心。我们的招商团队孟祥辉、李辉、张哲、王振良，我首先感谢北购联这个大会给碧桂园提供这样的机会，感谢所有工作人员的努力，这是我第一个感受。第二个感受是学习。刚才的举手是我心里面又多了一些东西。这个学习是碧桂园商业的起步和发展阶段，我们还有很多不足，我们还年轻，请您多批评。我们会向所有成功和成熟的企业，和走向成功和成熟的企业，学习致敬，这是我第二个感受。

    第三个是对现场很多甲方领导都在，和大家分享一下，一个商场的开业和一个商业模式探索的成功路程都是一场战役，这场战役还是攻坚战和持久战我们每个项目都是一长战役，今天也是碧桂园商业在东北区域发出的第一个声音。今天我也向碧桂园银河商业广场开业宣战，向影响碧桂园商业发展的路宣战，谢谢大家！
   
    中冶置业（营口）万隆广场  耿圣光：首先感谢北购联给我们这个机会，也感谢在座的各位的付出，谢谢大家，首先请看我们一个简短的视频。（万隆广场是世界500强中冶集团20亿打造的辽东湾城市综合体。）谢谢各位的观看，大家看这个视频的时候可能有一点疑问，到底我们这个广场和鲅鱼圈在什么地方？当站在这个舞台的时候，也许是灯光原因，让我们感觉非常深刻。让我想起了一个歌曲《春天的故事》35年前有一个中国老人在南海画了一个圈，那就是深圳。其实在30年前在辽东湾也有一个圈，就是我们万隆广场所在的鲅鱼圈。我重点花点时间介绍一下我们万隆广场所在的鲅鱼圈。鲅鱼圈在中国辽宁省营口开发区，这是行政区。这是1984年辽东湾海边鲅鱼圈的情况。这张照片是今年我们在同一个位置拍摄的同一个地点，这是今天的鲅鱼圈。1984年5月到现在经过30年的发展，鲅鱼圈经历了从辽东湾的一个小镇到今天非凡的发展之路。大家从这些照片上能够感受到这是一个充满生机和生机勃勃的滨海城市。鲅鱼圈2013年的PPT总值应该是535亿元。占营口的33.3%，预计今年占营口市GDP的40%。他是在辽宁省一个核心的区域，作为国家的一个引领地市级的区域，他将程度继珠三角、长三角第四个经济增长级。这也是我们鲅鱼圈市的一个非常标志性的一张图片。鲅鱼圈现在每年的旅游人口能够达到1000万以上，这是一个简单的统计。2012年鲅鱼圈旅游人次是1015万人次，2013年是1026万人次。

    鲅鱼圈是一个非常优越的地理位置，他在辽宁沈阳和大连的一个中间地带乘高铁到大连是45分钟，到沈阳是54分钟，从北京乘飞机到营口机场是80分钟，高铁到哈尔滨是3个小时。鲅鱼圈到北京的车程4个多小时。这是鲅鱼圈我们一些非常优美的景点和图片。

    这就是我们万隆广场所在的鲅鱼圈。鲅鱼圈的未来是无限的，我们在鲅鱼圈也有一个无限的未来。下面我再用简短的时间把项目简单说一下，鲅鱼圈是中冶集团打造的一个大型的城市综合题，在这个综合题上填补了商业空白，鲅鱼圈我们有很多人去过，这是一个充满活力的一个地区。鲅鱼圈的商业2000年以后，基本上没有一个正常的发展。鲅鱼圈的消费水平和消费能力到了一种压抑的状态，这就是为什么我们在鲅鱼圈这样一个区域投资20亿建设36万平方米，我们这个项目将引领营口鲅鱼圈未来的商业。我们这个项目由澳大利亚的PTW公司设计，这个公司是设计北京的08年奥运会的水立方，也是80%的项目出自PTW公司之手。

    这个是所在的位置。这个图上更直接看出这个项目的整体效果图。36万平方米，16万商业有几大部分组成。里面有一个百货，有一个购物中心，地下是我们的华润万家超市，还有自己开发的一个。

    这是我们的合作伙伴，最后用这么几句话来结束我的这次推荐，这个城市的们一直在努力挖掘更丰富的资源，努力提升更美好的生活，我们期待这个城市因为有我们的存在更加璀璨夺目，创造也属于我们未来的共同梦想！
   
    百盟城市广场  刘洪：各位业界精英各位嘉宾大家下午好！感谢有这样一个机会给我介绍白盟广场。我们诞生于1996年，在2004年成立了百盟，在2011年进入黑龙江。通过近15年的努力，百盟集团凭借百盟人的信心与精神正在创建物流商业平台。宝清处于黑龙江省双鸭山市，，宝清地大物博，资源丰富，是湿地公园，煤炭之群，北国粮仓。

    宝清人口超过200万，也是通往对俄罗斯口岸的通道。在两条最繁华的主干道之间，我们总共的建筑面积将近35万平米。整个我们这样一个商业购物中心，包括，大型超市、商业广场、KTV，影城，我们每年都会有000万广告营销投入，保证这个项目在宝清乃至整个三江平原都有这个优势。我们在2014年4月26日在召开我们的宝清百盟城市广场的招商启动仪式，谢谢！
   
    枫叶小镇奥特莱斯（哈尔滨）广场代表  徐建：大家好，首先感谢有这么一个平台给大家介绍这么一个欧洲风情的小镇。我简单和大家介绍一下我们这个项目概况。奥特莱斯这个词大家并不陌生，在国外奥特莱斯就是通路、出口、渠道的意思。国内主要是国际国内的知名品牌，以购物中心半封闭的业态来体现我们的市场。我们主要的投资方是在上海、天津、杭州、哈尔滨以及知名国内的主要业态组成。我们的总投资额是12亿人民币。所在区域是哈尔滨，哈尔滨大家都很熟悉了。被称为东方莫斯科，更是黑龙省经济文化交流中心，经常每年都会定期举办经贸洽谈会，苏俄博览会，啤酒节等标志性的会议以及有文化的风情，现代化哈尔滨已经成为了一张旅游文化的新城市形象。

    我们枫叶小镇是在哈尔滨的江北区，哈尔滨的江北区自2009年的新城，现在2009年至今现在已经有固定的居住人口达到了250万。然后有一些固定的单位，比如说中科院，哈工大，面积基本上距离在1.5公里左右。

    我们枫叶小镇主要是打造一种奥莱文化的旅游商圈。现在经过区政府的整体规划现在已经引进了华润、万达等来辅助形成了即有商业又有旅游文化的新的区域。有一些新的配套比如说香格里拉大酒店，也形成了我们枫叶小镇整个区域的体现。我们枫叶小镇距离哈尔滨市中心的一些重点出入口和一些桥梁做了一些调研，我们相对来说从市区小小镇驾车最长的时间是在40到50分钟。我们自己去考察找这种感觉还是比较舒服的。因为市区是比较拥堵的，车速在60码左右，还是比较轻松的。

    我们枫叶小镇距离我们奥莱文化商圈著名的企业，比如说万达的旅游文化城，欢乐颂的广场，他们相距6公里左右。我们距离万达大型旅游购物中心是6.2公里。我们和万达相对的是业态互补。我们奥莱相对来说是东北最大的体积的这么一个奥莱。一会儿会说一下我们的整体面积。

    我们的枫叶小镇，主要是南钢，东北商圈。我们考虑到奥莱为了不影响店面品牌形象，我们相聚的距离是20到18公里，这样既保证了我们奥莱的整体形象，同时不会对市内的品牌形象造成一个影响。我们基本覆盖到了吉林松原，我们枫叶小镇整体占地17万平米，经营面积是8万平米，我们是两层的结构，里面是广场，6到12部电梯，有一个立体交通。我们有3000个停车位。

    枫叶小镇是意大利的建筑风格。我们常年关注与欧洲的设计，大家都知道天津的佛罗伦萨，就是一支团队。我们也注重了一些细节的建筑，原汁原味的还原了舒适感。还有一个7万平的休闲广场。这张图大家可以看到这是休闲广场，这是政府支持我们配套的服务，大概停车场会建1000到2000的停车场。会有一些婚礼的教堂，会做一些辅助的项目。

    这张图就是我们枫叶小镇奥特莱斯的一个特点。我们枫叶大道总宽是15平。我们冬天的时候是封闭的。保证了在购物的街里不会特别冷，我们测试了一下温度基本是在15度左右。我们中区的枫叶大道我们一楼到二楼都有走廊，我们外侧会有玻璃窗，冬天会封闭掉，这样保证了里面一个自然景观的感受。

    说一下我们的经营，我们有服装、东北亚文化的产物，还有食品，儿童的体验。全方位的业态表现有这么一个网状的结构，品质感、时尚度去迎合整个市场对消费的需求。

    在个体可能是企业白领，然后是政务人员。

    然后是我们的客层，重点还是放在哈尔滨的市区和周边的近郊。次主力客层是开发一些，政府会给我们一些旅游团的资源。也是我们一个重点的消费群体。
    我们会有奥特莱斯的折扣，我们也是旅游文化购物中心的产物，重要的是来我们这个枫叶小镇奥特莱斯主要是体验式的消费，因为通过我们的建筑风格与其他的奥莱的不同的设置会给不同的消费者带来一种全新的体验。不是特别生硬的单纯的以购物为主的。

    这个就是我们的基本业态，生活业态，还有东北博物馆会展，这个就是作为我们奥莱的一种体验以及感受，来充实我们整个枫叶小镇奥莱的文化。这是我们整体的规划。红线部分就是刚才我讲的，整个红线部分空间我们会用玻璃封顶做一个上罩。这是我们一层规划的品牌分布的一个效果图。一层我们主要是做国际的奢侈品，然后会做一些国内的运动休闲，快时尚。二层是以家居、会馆，体验的内衣，包括一些较为休闲的品牌。

    然后生活这个区域主要会做一些小家电和一些数码体验。

    然后二楼我们会做一些东南亚的餐饮会做一些食品类的东西，来丰富奥莱文化产业的这么一块儿。这就是我们整个枫叶小镇的夜景。

    我们的餐饮区是在临江的下一侧，这一侧我们做了一个类似于浦东的江景的设计，然后他夏天可以放一些轻餐的体验，但是一楼和二楼是分开的。这是我们的中间大道。

    枫叶小镇名品低价，精致生活，希望通过我们的付出和大家强强联合，把我们的枫叶小镇做成一个旅游购物的风向标。

    主持人：谢谢，很期待2015年我们的一个诞生。再一次感谢大家，谢谢！