迪拜或再现泡沫破灭

　　“房价的上升下降是一个周期，经历了顶峰，面临的就是下坡路了。我目前在迪拜的投资大多是房产和酒店业。”王力行告诉记者，“四年前，我加入了迪拜楼市的抄底大军。但现在我在想必须赶在泡沫破碎之前，将几套房产脱手。”

　　“迪拜是中东经济的晴雨表，中东地区经济走强的时候，迪拜必然更加富饶。”在韩长吉看来，迪拜的房地产主要依托于其在中东重要的地理位置，富人们追求生活质量的体现，迪拜的旅游资源成为吸引全球富商们投资的重要因素。

　　“2008年楼市崩盘，问题很大程度出在期房的投机行为上，所以现在政府对期房推出了更加严格的监管措施。”德里克介绍。

　　据彭博社披露，有70%的迪拜房屋交易由现金完成，而2007年这个比例为49%。

　　在迪拜房地产经纪人安妮看来，迪拜能够吸引如此巨大的财富，是因为它创造的概念很稀有，对全世界的富人们有着致命的吸引力。

　　与监管新政形成呼应，迪拜的开发商也在加强自律。去年，迪拜最大的房地产开发商Emaar推出新的销售政策，禁止房地产中介在项目竣工之前倒卖期房或将房产购入到自己名下，以抑制投机行为。

　　“迪拜的房地产泡沫将被重新吹起。”有业内人士指出，这些情况得“归功于”迪拜新近宣布上马一些大型不动产项目以及各方天花乱坠的营销，而非强势的经济基本面。与此同时，迪拜楼市租金上涨的背后并没有经济基本面的支撑。

　　在一片“泡沫论”中，也有不少人认为，迪拜楼市是有“支撑点”的。

　　迪拜楼市的房东“星光灿烂”，大卫·贝克汉姆、布拉德·皮特、老虎·伍兹、乔治·阿玛尼等都是迪拜的房东，他们大多是体育、文艺、时尚等行业里的大明星们，所以迪拜吸引着全世界的财富。很多人都会有这样的心态—“这里如此多的土豪，我去交个朋友或者当他们的邻居吧”。

　　70%现金交易

　　数据显示，2013年，对迪拜房产的海外投资者来自162个国家，海合会国家（海湾阿拉伯国家）仍是迪拜房地产最主要交易来源国，7548名投资人2013年贡献交易额90亿美元，其中阿联酋（不含迪拜）65亿美元，占总交易额的10%，沙特12.5亿美元。海湾以外阿拉伯国家贡献交易额33亿美元，约旦、黎巴嫩、埃及占据前3位。非阿拉伯国家188亿美元，印度、英国、巴基斯坦排在前3位，交易额分别为49亿、28亿和23亿美元，其后是伊朗、俄、加、美，中国排在第八位。

　　在此之后，阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。按照该新政策的规定，若房地产交易价格低于500万迪拉姆，国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的75%，而阿联酋公民取得贷款的比例为80%。若房地产交易价格超过500万迪拉姆，则国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格 的65%，而本国公民能够取得70%。

　　然而，投资迪拜并不是毫无风险可言，高收益往往伴随着的是高风险，当年迪拜楼市崩盘的阴影依旧存在一些投资者的心里。

　　尽管目前没有泡沫破灭的风险，但投资者必须直视泡沫问题的严重性。而当地政府未来针对楼市可能出台的调控政策，也给投资收益带来了太多的不确定。“迪拜楼市可能会出现二次泡沫，这对于一些财力有限的投资者来说，是非常危险的。迪拜政府、阿联酋政府已意识到这些问题，一些关于房地产的政策很能说明问题，他们开始调控，交易税收等都在提高，这些都是在呼吁人们要克制。”《央视财经评论》特约评论员李绍先指出。

　　记者从当地的房产中介处了解到，金融危机之前，迪拜的房价达到4万元/平方米的高位，即使是地段不好的普通公寓价格也达到2万元至3万元/平方米。金融危机侵袭后，迪拜整体房价下跌了六成，如今迪拜的房价正逐步恢复至2008年前的价格。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《国际金融报》记者指出，在世博会、旅游以及商贸业的促进下，未来迪拜楼价有望进一步提高，其房价增速有望继续保持10%至12%的快速增长，“但是高增长的背后必然存在高风险。”

　　“泡沫论”再起

　　“它凭借的一点就是超现代化，什么都要求达到最高级的，最高的塔、最好的饭店、最大的室内滑冰场，最豪华的海底酒店。而且迪拜非常自由化，没有繁复的税收，是百分之百的自由交易，这是一个自由的天堂。”安妮说，这吸引着来自全球各地赚钱的大款、明星。

　　韩长吉则表示，自2008年金融危机后，迪拜房价中的水份被挤出了不少。另一方面，迪拜获取了2020年世博会主办权，意味着未来度假、旅游人数的增多，楼市也得到众多投资者青睐。

　　说起迪拜楼市，大家一定还记忆犹新。2008年以前，由于银行有大量的资金，流动性充足，要获得抵押贷款非常容易，加上房价飞涨，炒房者在购房后几周，甚至几天内，就可获得丰厚利润，每个人都想参加这场“游戏”。但是席卷全球的金融危机让全世界的资金骤然紧张，依赖外资的迪拜很快便陷入了前所未有的经济困境。“奢侈天堂”，从梦幻回到真实

　　据安妮介绍，投资任何一个海外房产，最核心的策略还是要稳健。第一要了解该国政局；第二要了解这个国家经济发展状况及失业率；第三要了解该国对于海外房产投资者的态度。目前看来，以上条件迪拜都具备，无疑是个不错的选择。

　　当迪拜深陷债务危机时，泡沫这个词显得格外敏感。然而，随着经济复苏，泡沫这个词又被抬上了桌面。那么，迪拜房价目前到底有多贵？有多少海外投资客在迪拜买房？看涨的房价能够这样一路涨下去吗？这样的一个房地产暴涨暴跌之城，到底有没有泡沫

　　“迪拜楼市的泡沫周期还未到来。”薛建雄认为，“楼市的起伏总会有一定的周期，2008年迪拜楼市崩盘，接下来将会经历恢复期、巅峰期和下滑期。目前看来，迪拜的房价依旧会上涨，如果要出现泡沫化，也会在3至4年之后。”

　　迪拜土地局长Mejren表示，迪拜提供了非常有吸引力的房地产交易环境，并已被世界各地投资者发现和注意，迪拜景气度高且有世博会刺激。

　　在暴涨暴跌之下，业界对于迪拜楼市的质疑声四起。IMF早前就发出警告称，迪拜可能需要对房地产市场进行干预，但其提出的提高税收等建议并未得到积极响应。

　　房东“星光灿烂”

　　目前，迪拜政府对期房销售征收8%卖价的交易费用。此外，若购买期房，不论购房者国籍，所能取得的贷款上限均为交易价格的50%。贷款偿还年限最多为25年，每月还款额不能超过买家月收入的50%，总额不能超过国内买家7年收入的总和，或是国外买家8年收入的总和。

　　安妮也指出，普通商人最好不要到迪拜去投资，因为风险太大。“因为去迪拜买房的人，大多是一些资产极为丰厚，不把钱当钱的超级富商们。这些人去迪拜购买房产，未必是通过房地产来获得收益，主要目的是度假，享受奢侈的生活。”安妮说。

　　根据迪拜当地土地管理部门的交易信息显示，如今一处66.91平方米的房产总价达到140万迪拉姆（约合人民币3.5万元/平方米）。

　　投资需稳健

　　著名财经评论员刘戈指出，迪拜可能会再次出现泡沫破灭的情景。“2009年时，迪拜楼市泡沫破裂，很多人跳楼，如今迪拜从谷歌地图上可以看到，一些建筑依旧是烂尾楼。2007年以前，所有人都认为迪拜楼市不会成为一个泡沫，即使有泡沫也不会破裂。但是在2009年，它跌了2/3，即使现在又热起来了，会不会再来一个2/3呢？这很难说。”

　　在谈到迪拜楼市时，华裔商人王力行有些不安，他在迪拜生活十年，经历过2008年前的迪拜“神话楼市”的疯狂，也见证了金融危机时期“神话”的破灭。如今，迪拜疯狂上涨的房价，让这位投资商忧虑不已。

　　房地产咨询公司卓登国际阿联酋主管Grey则表示，“迪拜目前的大环境将提高国际投资者的兴趣，亚洲拥有巨额资本的国家正在寻找投资标的，迪拜的商业地产和酒店由于直接受益世博会正是他们的目标，本地机构也在囤积地产，如酋长国地产信托公司（REIT）最近购入了迪拜Index大楼的一层。”

　　与此同时，当地政府也在用相关政策避免迪拜楼市的泡沫化。2011年9月，为了抑制倒买倒卖的投机行为，迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税甚至没有增值税，将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。

　　克尔瑞研究中心总监薛建雄则认为，迪拜这个沙漠之城，在没有工业，没有很多的人口支撑的情况下，可以拥有如此“梦幻”的房价、惊人的财富，一方面是地理优势，另一方面是名人效应加上奇特的建筑，得天独厚的旅游资源，通过奢华给大家打造了一个梦幻之都。

　　“我和我的同事都遇到过带着整箱现金来买房的客户，一开始我们都被震惊了。”Abigail说。

　　迪拜楼市早已将金融危机阴影甩在脑后。近日，开发棕榈岛的迪拜地产商Nakheel宣布，提前18个月偿还23.5亿迪拉姆（约合6.4亿美元）银行贷款，约占届时到期债务的1/3，显示了公司2011年8月重组以来，财务状况好转，以及迪拜房地产市场和阿联酋经济的强劲。

　　李林告诉记者，自己的两位朋友在早年迪拜楼市崩盘时经历了巨额的损失，因此他现在对迪拜的楼市充满了警惕之心。事实上，在经历了债务危机后的房价的疯狂，很多内地商人都开始谨慎起来，不再在异地疯狂追击楼市。

　　“迪拜获得了2020年世博会的主办权，这意味楼市至少会在接下来的6年表现坚挺。”迪拜最大的地产服务机构Better Homes的住宅销售顾问德里克曾对媒体表示，世博会的举办将带来更多工作机会以及外来人口，拉动对住宅物业的需求，在德里克眼里，这具有不容置疑的说服力。

　　政府严阵以待

　　“迪拜是全球土豪们聚集的投资天堂。”Abigail调侃道。他告诉记者，虽然阿联酋央行已经对外国人按揭放贷额度做出了限制，但是这个措施完全不能起到遏制作用。

　　虽然这已成为历史，楼市回暖让迪拜重新找回了尊严。但悲观情绪仍在蔓延—有经济学者表示，由于迪拜缺少中国所谓的“刚需”市场，并且过分依赖外国投资，楼市中是存在一些泡沫的。

　　浙江商人李林（化名）对记者表示，虽然自己所在街区的公寓售价同比增长25%，别墅售价涨到了5万元/平方米。可是，在房价上涨的时期，房租收入却意外地比去年少了25%。“2013年10月时，迪拜政府出台了限制房东大幅增长房租的法令，以抑制市场投机行为。很多出租房屋的房东们收入都被降低了。我现在准备在今年或明年将房子出手。以现在的价格，每平方米大概能赚2万元。”

　　迪拜当地的投资机构认为，IMF的警告是恰当的，基于相关规划和蓝皮书就预筹资金上项目的做法只会鼓励公众投机并引发楼市躁动，应该予以遏制。

　　据悉，在2015年底之前迪拜还会有192座高度超过150米的摩天大楼拔地而起。而随着迪拜房价的飙升，一系列质疑也紧随而来，“迪拜神话”或再度破灭的言论四起。

　　据介绍，2008年以前，欧美投资者在迪拜占据着绝对的主导，但这一格局正在发生改变，来自亚洲等新兴市场的资金进入迪拜，成为推动这一轮房价上涨的关键因素。

　　记者了解到，迪拜虽然有200多万人口，但本国人口只有不到30万，大概占百分之十几，大量的是外来的人，它是中东地区的一个商品集散地。中东有几亿人口，而且基本上所有的生活必需品都要进口。也就是说，70%至80%人口的日常用品都要经过迪拜来辐射到阿拉伯世界。所以迪拜具有重要的地理位置，它背后依靠的是世界各地的商人的需求，金融业的需求，服务业的需求等。

　　记者了解到，虽然迪拜2013年GDP预期增长4%至4.5%，并逐步从2009年至2010年的危机中恢复，但迪拜的人口增长以及收入增长都低于危机前的水平。

　　走出低谷的迪拜正向全球展现它的富有，房价再次飞涨。知名地产咨询公司莱坊国际预测，2014年迪拜房价还将继续10%至15%的高速增长。

　　“目前来看，不会出现2008年金融危机时楼市崩盘的情况。”韩长吉分析，除了上述的利好因素支撑外，迪拜楼市之所以得到众多投资者的青睐，还在于迪拜独特的地理位置以及资源优势。迪拜被誉为“沙漠中的绿洲”，与美国的夏威夷、中国的海南岛同样，是人们度假休闲的好场所，“随着人们经济实力的增长，旅游业、商贸业、会展业等将支持迪拜楼市的发展。”

　　根据迪拜土地局2月初公布的数据显示，迪拜以外的投资者2013年买卖迪拜房地产1140亿迪拉姆（合311亿美元），占房地产交易额的48.3%。

　　在迪拜某房产经纪公司工作的Abigail深刻体会到当地楼市的火热程度，“欧美、俄罗斯以及印度的买家不停地进入当地的房地产市场。生意好的时候，一天交易额达到上千万美元。”

　　在迪拜的街头随处可见这样的标语—“冷静，这里没有泡沫”。可是，面对高额的投资利润，投资者们似乎只看到了后半句，而忽略了保持冷静的重要性。

　　王力行指出，“2008年金融危机爆发时，到处的烂尾楼、空置房，一系列负面的经济效应，很多商人的资产大规模缩水，人们的眼神里都是绝望。”当时，陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。