“双轮驱动”开跑下半场 多元时代的保利逻辑

“双轮驱动”开跑下半场 多元时代的保利逻辑

来源：网易房产  作者：王婷婷     2014-01-13 10:07:18

字号： 

摘要：随着一众房企的目光纷纷瞄向广泛的商业地产市场，从2005年开始尝试“住宅+商业”双轮驱动概念的保利，开始明确释放加码商业地产的信号。随着保利投资物业租金收益和盈利占比的显著提升，保利过去几年加码商业地产的投入，已经逐渐呈现出效果。

　　网易房产报道三中全会虽然早已落幕，但各种改革才刚刚启幕。随着楼市调控的改革、行业发展方式的改变，整个行业也在从单一业态向多业态的格局发展。

　　与万科从“不做商业”到“不得不做商业”的转变不同，在保利董事长宋广菊的策略中，保利地产从2005年就开始尝试“住宅+商业”的双轮驱动模式。而那个时候，住宅市场还有10-20年黄金开发期。

　　8年过去，保利地产的“双轮驱动”已较为成熟，保利这条覆盖设计、施工、销售代理、物业服务上下游业务，深入传统商业、会展、养老地产、旅游地产、房地产基金多领域的完整产业链条也逐渐成形。

　　在住宅市场暴利结束的“下半场”，这种精密布局房地产细分市场的意图其实很简单，因为市场和利润在那里。

　　房地产下半场 保利的“双轮驱动”

　　“当住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产将是一个必然的选择。”宋广菊早前的表述，暗合了郁亮“房地产下半场”、任志强“暴利时代结束”等多位行业大佬的主流说法。

　　随着一众房企的目光纷纷瞄向广泛的商业地产市场，从2005年开始尝试“住宅+商业”双轮驱动概念的保利，开始明确释放加码商业地产的信号。

　　宋广菊指出，到“十二五”结束后保利商业资产的持有比例希望达到20%-30%。

　　未来3-5年，保利旗下的购物中心和星级酒店总面积将超过200万平方米，分布于全国11个城市。

　　不过，值得指出，更重要的加码不是量，而是运营。

　　2012年，保利地产新成立“保利商业地产投资管理有限公司”并升格为一级子公司，真正表明，商业已经成为保利发展战略中不可或缺的一部分。

　　在全新的商业地产发展布局中，保利地产总经理朱铭新告诉记者，保利的商业团队在经过两三年的培育后，已经成熟，所以升格为一个全资子公司，运营包括佛山保利水城、广州保利中环广场、佛山保利洲际酒店、成都保利公园皇冠假日酒店等在内的6个项目。

　　在对商业的发展中，宋广菊就指出，保利将通过城市中心综合体的建设，比如借助保利院线等，来获取商业和住宅的联动。

　　“业务间的联动，使得我们未来的项目会非常强调体验和环境，这也是区别于其他开发商的优势之一。”保利商业公司助理总经理方长斌就表示。

　　而“联动”之外，要在商业地产这个对专业性要求更高的领域，保利的发展模式中，还少不了专业化的运营。方长斌就指出，保利商业公司将下设一个专门购物中心日常营运管理，以及一个负责所有酒店的运营管理的公司，并与洲际、万豪、喜达屋等国际酒店管理集团展开深入合作。

　　据了解，对于上述购物中心和酒店保利都将自持，不过未来，除了对优质地段的购物中心自持出租，部分购物商场将做拆分处理（部分做集中商业部分做可售街铺），而对于一些资金运作压力大的商业则考虑整售。

　　“我们预计‘十二五’结束时整个经营收益将达到20亿到25亿的规模，这个阶段我们会有更多的投入。”方长斌称。

　　实际上，如今，保利地产的“双轮”成分已不仅仅是住宅结合传统商业。

　　在广泛的商业地产定义下，保利地产已经深入会展、商业、房地产基金、养老地产、旅游地产多个专业领域。

　　“未来10-15年，中国人口红利和城市化这两个因素对房地产的影响仍然是正向的，伴随着工业化、城市化建设，改革空间还很大，比如户籍制度、城乡二元结构、农民的问题等等。”宋广菊就指出，在这个螺旋式上升的阶段，保利将在住宅开发为主的前提下，高度关注商业地产、养老地产、旅游地产这些行业新生增长点。

　　行业利润下滑时代 “副轮”成保利吸金引擎

　　无疑，在变革的大背景下，“新生增长点”既是保利对企业发展空间的捕捉，也是对行业发展空间的判断。

　　保利地产副总经理胡在新就指出，作为上市公司，资本市场要求我们利润持续增长，保利必须找到新的增长点。

　　而从住宅结合传统商业，到主业结合多元化相关产业的进阶过程中，保利地产看重的，正是“副轮”多样化的收入来源。

　　2010年年报显示，保利地产的会展、购物中心和酒店等商业地产实现经营收入5.01亿元。而到2011年，保利全年物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入已超8亿元。截至2012年末，保旗下商业的租赁及经营收入则超过9亿元，持有写字楼、酒店、展馆、购物中心等形态商业物业达到100万平方米。

　　值得指出，今年以来，保利在不少主要城市的商业地产营收占比也有较明显提升。例如，北京今年的商业地产收入占比目标是维持在45%左右，不过仅上半年保利北京的商业地产收入在45亿元销售收入中，已占比55%。而去年全年，商业地产的营收占比仅占13%。

　　总体而言，商业物业对保利销售金额的贡献，也逐渐扩大。半年报就显示，今年上半年，保利在商业物业方面实现销售签约金额73.5亿元，占比11.5%。高于去年同期7.9%的占比，去年保利商业物业的销售金额则为40亿。

　　与此同时，保利独特的会展业务，在今年上半年，展会经营和展馆租金收入累计也实现1.71亿元，同比增长4.4%。同时，2012年保利房地产基金管理资金规模突破120亿元人民币，管理公司税后利润则超过2亿元。

　　随着保利投资物业租金收益和盈利占比的显著提升，保利过去几年加码商业地产的投入，已经逐渐呈现出效果。

　　当“旅游”遇上“养老” 保利地产的“1+1>2”策略

　　在纯商业物业之外，驱动保利跑赢下半场的“副轮”中，扣准“以房养老”改革大势的“养老地产”，以及旅游地产，无疑也逐渐成为保利业务突破的重点。

　　不过，在养老地产领域，目前全国已经有超过80家房地产商进驻，全国公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

　　同样，截止2012年底，中国旅游地产项投资总额破万亿元，近2/3的百强房企已介入旅游地产领域。

　　但正如兰德咨询总裁宋延庆所说，只有打造好度假旅游模式，改变低价圈地、快速开发的粗放型开发，才能找到真正的蓝海。太阳城集团董事局主席朱凤泊也告诉网易房产，当各路资本介入养老地产市场时，一定要先考虑如何把老人的需求服务做起来。

　　在养老地产领域，保利地产已经建成及规划在建7个养老地产项目。而在旅游地产领域，随着占地60平方公里的珠三角大盘――保利生态城，以及40亿元投入的保利三亚海棠湾项目的推出，保利加码旅游地产不遗余力。

　　不过，面对万科、万达、绿城等标杆房企在内鏖战的两大热门领域，保利地产如何应对机遇与竞争？

　　“养老地产项目和旅游地产项目，其实都有投资大、回收周期长的特点。因此，旅游地产、养老地产项目之间的交互力，非常重要。”胡在新就表示，两者将奠定保利地产利润的新增长。

　　据介绍，保利地产计划将三亚、成都、西藏灵芝、吉林长白山等旅游项目，以及养老等相关资源进行整合，既为客户提供专业养老、医疗服务，同时也能提供分时度假式的旅游生态养老生活方式，并以会员制模式统一经营，实现品牌连锁和异地候鸟式养老。

　　而在养老地产领域，除了北京和熹会林语乐龄中心、广州保利林海山庄等已有项目，将改造现有留存的会所，增加养老功能，通过长期经营获得收益。新项目则将以养老地产为概念开发，强化养老型社区的基础建设，而在盈利模式上，也将采取“租售并举”的形式。

　　胡在新就介绍称，保利地产拥有覆盖房地产开发上下游的完整产业链条，开发会借助自身设计院、物业公司专业性，积极探产品及服务标准，对旅游地产、养老地产的开发运营，做出支撑与保障。

　　“在确保多样化的收入来源之外，我们要做的便是让这些相关产业，产生‘1+1>2’的整合效果。”胡在新表示。

编辑：.